文/每日财报 何嫱
四顾下半年的房企，有的已经出现债务违约，有的正在想尽办法降负债，还有的则挣扎在高息债补血的困境边缘。
11月12日，由力高集团（01622.HK）发行的REDPRO 13 05/27/23报价51.975，下跌8.313%，收益率69.645%，引发外界关注。据公开资料，上述美元债是力高集团于2020年5月发行的优先票据，当前余额1.5亿美元，票息高达13%。
据《每日财报》了解，今年以来，力高集团分别于4月和7月连发两只高息美元债，合计募集资金8.85亿美元，发行利率分别为8%和10.5%，这背后可反映出其较大的流动性压力。截至目前，力高集团存续5只美元债，存续规模11.16亿美元，其中将有两只合计5.05亿美元债将于一年内到期。
令人担忧的是，伴随国家政策对房企融资端进一步收紧，力高集团要面临高成本、期限短的融资困境。同时，其2年内到期债务占比高于90%，偿债高峰的来临或将会进一步制约其发展，如履薄冰的日子正在到来。
公开数据显示，力高集团1-10月全口径销售金额368.1亿元；销售面积420.6万平米，销售金额同比增长了近44%。如此销售数据乍一看还不错，但如果分拆到各个单月，则就显得很单薄了。
具体追溯来看，10月份单月，力高集团全口径销售额 47.46亿，环比大增72%。而这一夸张增长业绩则主要得益于力高集团在今年三季度销售业绩的腰斩式下滑。
今年6月份，力高集团创下56.88亿元的全口径销售业绩高点后，7月份单月销售骤降至29.14亿元，环比下滑48%；8月单月销售额28.95亿元，又环比下滑，9月份再度环比下滑5个点至27.49亿元。
而在销售金额下滑的同时，销售均价也在三季度跌至“8”字头，仅8000出点头。即使是前10个月的销售均价，也仅为8752元每平，较去年全年的8615元每平几乎持平。而这一平均售价，相较全国平均售价来说低了不少。据国家统计局数据显示，今年前10月，全国商品房平均售价为10289元每平。
就现阶段而言，当百强房企，甚至深耕三四线的碧桂园、中梁的销售均价都已破万的情况下，力高集团的销售均价居然远低于全国均价，其市场布局、城市能级之高低，可想而知。
此外，力高集团的权益销售占比也在不断下滑。据克而瑞地产研究数据，去年全年409亿元的全口径销售中，权益金额为207亿元，权益占比为51%；而今年前10月368亿元全口径销售额中，权益销售仅为169亿元，权益占比仅为46%。
相较去年全年，力高集团的权益占比下跌了5个点。更何况，相较于行业70%左右的平均权益占比，力高集团更是差得较远。
几乎与销售业绩连降的同步，力高集团的负债也一直处于高位。究其原因，则是其近年来豪掷千金大手笔拿地，土储一路飞涨。
2018年－2020年，力高集团土储分别为1000万平方米、1456万平方米以及2340万平方米，增速分别为104%、45.7%和60.7%。而同期，力高集团销售额分别为219.86亿、274.12亿以及409.75亿元，增速均逊于土储增速，扩张意图明显。
值得注意的是，由于拿地耗费大量资金，2018和2020年力高集团经营性现金流净额均为净流出状态，分别为－22.56亿和－11.94亿元。
此外，截至6月末，力高集团总资产为944.74亿元，总负债796.3亿元，净资产148.44亿元，资产负债率84.29%。财务杠杆水平再度上升，且其资产负债率已经连续三年大于80%，
还不错的是，截至6月末，力高集团流动负债为630.61亿元，其中一年内到期的短期债务合计85.93亿元。较于短债压力，力高集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有112.95亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力可控。
另外，力高集团还有165.69亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计143.7亿元。整体来看，力高集团刚性债务有229.63亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为28.8%。
在“三道红线”方面，力高集团剔除预收款后的资产负债率为78.1%，净负债率48.7%，非受限现金短债比为1.44，踩中一条红线归为黄档。
从融资渠道看，力高集团主要依赖于借款和发债，还通过股权以及信托等方式融资，融资渠道并不算多元。
总结来看，力高集团盈利能力下滑较快，经营性现金流持续净流出；财务杠杆水平维持高位；“三道红线”踩中一条，再融资遇阻，总体境况并不容乐观。客观而言，其也许这一轮房企暴雷能够躲过，但下一轮债务危机则恐怕少不了力高集团。
这时再细品，其近期其一面显露合约销售额同比增长44.29%的高姿态，另一面还回购美元票据，似乎正竭力要向市场显示自己的安全性，此举颇有“此地无银三百两”的味道。
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