成立28年来，新湖中宝已经形成地产和高科技投资“两翼齐飞”的局面。

文/每日财报 何嫱

在不确定性成为常态的时候，企业的持续增长和盈利能力会遭遇挑战。企业如何超越变化，做到基业长青？

可口可乐前董事长、CEO内维尔·艾斯戴尔总结了可口可乐长盛不衰的经营秘诀——专注企业的长期价值增长，并提供了行之有效的经营策略。贝索斯在多年的股东信中也强调所有的都将围绕长远价值展开，亚马逊才能成为全球市值最高的企业之一。

新湖中宝（600208.SH，简称“新湖中宝”）也信奉长期价值理念，很早就确立了经营战略从地产为主业到逐渐加大科技投资，如今形成“两翼齐飞”的局面。时下投资板块在经历了一段时间的“陪跑”和成长后，正式迎来收获季。这也意味着，新湖中宝不再受困于地产，更高的成长空间被打开，盈利能力将迈上新台阶。

根据新湖中宝发布的年报，2021年，公司各项经营指标继续保持稳定增长，实现营业收入168.91亿元，同比增长22%；扣非后净利润18.33亿元，同比增长98%；每股收益0.27元。

财务稳健土储丰裕，构筑高质量底盘

从年报，我们可以看到新湖中宝各项财务指标呈现良性发展态势，构筑了高质量发展的坚实底盘。

在稳健运营的基调下，公司对资金的管理能力可圈可点。目前，新湖中宝财务状况稳健，三条红线均保持绿档。

具体而言，账面资产负债率69.24%，同比下降2.36个百分点；预收类款项283.43亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为60.86%，继续保持中等偏低水平；净负债率0.64，较期初下降超30%，处于行业低位。

值得注意的是，截至去年年末，公司货币资金余额165.34亿元；有息负债合计428.09亿元，占总资产的32.31%，同比减少111.88亿元。

另一边，新湖中宝的经营性现金流呈大幅上涨，全年净流入145.60亿元。不得不承认，在行业形势严峻的背景下，新湖中宝的经营性现金流连续3年为正，实属难得。

更重要的一点，在房企融资难的背景下，新湖中宝的融资成本却能不断下降。去年，公司加权平均融资成本6.46%，到期末加权平均融资成本已经降至6.35%。期间成功发行了20亿元公司债券，并在境外发行了5亿元美元境外债券和10.5亿元资产支持转向计划。这充分体现了国际国内资本市场对公司战略、转型和经营能力的高度认可。

《每日财报》从年报中发现，新湖中宝在上海等核心都市圈的优质项目已进入加速开发阶段。其中，新湖明珠城三期四标全部销售完毕，实现销售收入125亿元，青蓝国际二期于2021年两次开盘均完成销售，实现销售收入75亿元。另外，启东、平阳海涂开发项目也进展顺利。

去年全年，新湖中宝的房地产业务实现合同销售面积100万平方米；合同销售收入297亿元，同比上升15%，已售未结货值约440亿元；实现结算面积107万平方米和结算收入177亿元，分别同比增加28%和43%；结算均价1.65万元/平方米，结算毛利率27%，依然保持在行业较高水平。

于外界的视角看来，近几年新湖中宝拿地风格可谓“少而精”，主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。这些项目的流通性会更高。截至目前，新湖中宝在开发和待开发面积约1400万平方米，至少可满足公司未来5-8年的开发需求，土地储备丰裕。

对于地产业务的未来，新湖中宝表示，将继续坚持稳健可持续发展策略，发挥品牌、速度等多方面优势，探索多种合作模式，逐步向有开发管理能力的地产资产管理公司转型，实现高质量发展。

高科技投资进入收获期，打造核心竞争力

近年来，国家对战略科技支撑的需求日益强烈，“十四五”规划纲要特别提出“畅通科技型企业国内上市融资渠道，鼓励发展天使投资、创业投资”。可以预见的是，围绕高科技和先进制造业的投资布局将充分受益。

2019年，新湖中宝就踏上了以“增配科技、减配地产”为大方向的转型之路。凭借清晰的战略和坚定的定力，公司持续深耕高科技领域，现已形成网络交联式的稳健格局，这也成为公司的核心竞争力。

就当下而言，新湖中宝近年的高科技布局已陆续成熟。目前，已有2家登陆科创板，3家通过发审会，未来3年左右还将有约10家被投资企业进入IPO，有望进一步推动公司价值提升以及利润贡献。

去年，可以说是新湖中宝投资的丰收年。投资的宏华数科（688789.SH）于2021年7月8日科创板上市，持股18.75%。宏华数科是全球最具市场竞争力的数码喷印供应商，在相关设备、耗材领域市场占有率全球第一。

投资的云天励飞科创板上市申请于2021年8月6日获批通过。云天励飞是国内少有具备“算法+数据+芯片+应用+服务”端到端整体解决方案的AI公司，在智慧安防、城市治理、交通服务、人居生活、商业零售等领域实现了大规模场景的业务落地。

主导的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）也投资了十余家高科技企业，其中龙芯中科、华如科技双双过会。龙芯中科是国内极少数建立起涵盖处理器核设计、多核互连设计、编程语言虚拟机和引擎技术等领域完整人才链、技术链和产业链的企业。华如科技系国防科技大学仿真专业联合培养基地以及中国仿真学会装备运用实验与训练仿真专业委员会的理事单位，是国内为数极少的以军事仿真为主营业务的民营企业之一。

除了上述已经或者即将登陆资本市场的投资，新湖中宝去年还投资了3家高科技，分别为富加镓业、恒影科技以及谐云科技，进一步扩大了高科技投资生态版图。

《每日财报》发现，除了对高科技领域布局外，先进制造业也是新湖中宝的“涉猎目标”。2021年，新湖中宝投资设立浙江新动锂科技有限公司，持股比例40%，涉足高端氟化工新材料领域；投资设立浙江宏华百锦千印家纺科技有限公司，持股比例30%，系新湖中宝与宏华数科两家上市公司之间继股权投资关系之外的一次战略性的深度合作。

事实上，新华中宝近年来战略投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等有涉猎。截至2021年末，新湖中宝对高科技企业的投资累计已超100亿元。

需要注意的是，巨额投资并不代表着公司只停留在“买买买”层面，新湖中宝经历了财务投资者、战略投资者、生态建设者的演进，除了以赋能者角色出现外，更是生态共建者。

新湖中宝在投资高科技企业的过程中，不断挖掘衍生适合自身的新业务、新方向，从而与所投资的企业更加深入合作、资源共享、优势互补。

目前，新湖中宝在高科技投资生态圈打造上，已经形成了以趣联科技为核心的区块链生态圈和以邦盛科技为中心的实时智能处理生态圈两个优势板块；同时围绕先进制造业布局，全力做好氟化工以及数码喷印两大产业链的延伸。

在这个充满变革的时代，有的房企被债务影响转型进程被牵制，还有的房企转型尚在初期，不成气候。对比之下，能够寻找到穿越周期的“钥匙”并打开一条长路的房企，才能从行业大洗牌中逆流而上，自身地位也会得以夯实。对于新湖中宝此次年报所呈现的欣欣向荣的姿态，即是如此。