绿景中国地产终究还是没能凭一己之力撬动“旧改航母”。

文/每日财报 何嫱

近日，绿景中国地产（00095.HK）董事会宣布陈伟生因需要专注处理其他业务，已辞任非执行董事，由2022年7月25日起生效。

于本公告日期，绿景中国执行董事为黄敬舒（主席）、唐寿春（行政总裁）、叶兴安、黄浩源及李俞霏；独立非执行董事为王敬、胡竞英及莫凡。

此前的6月1日，绿景中国地产也发布了委任执行董事及执行委员会成员的公告。董事会委任李俞霏为执行董事及董事会执行委员会成员，2022年6月1日起生效，服务期为2年。

绿景中国地产成立于1995年，由化州人黄康景、黄文伟两兄弟组建的施工队发展而来，如今已成为聚焦大湾区旧改项目的重要房企之一。

今年初，绿景中国自称无法偿还短期负债，但之后或通过“让渡”吸引来了“白衣骑士”万科相助。毕竟，作为地产头部企业，万科肯定不单单就会做一个接盘侠。

而有了万科介入的绿城中国，股价短期内表现亮眼，可如今一个多月过去了，其股价涨涨跌跌依然没有走出下跌区间，再加上接连的人事更迭，绿景中国或仍吸引着外界对其质疑的目光。

短债承压 旧改弊端显现

自成立后的十余年时间内，绿景中国地产先后完成了多个高端项目的旧改，一举奠定了其市场基础。

2014年，绿景中国地产借壳新泽控股在香港上市，并继续专注于深圳和其他珠三角地区的旧改项目。也正是因为在旧改方面20余年的成功经验，使得绿景中国地产无可厚非成为旧改业务及运营方面的“专家”。

众所周知，旧改业务的利润相对可观。数据显示，2016年-2021年，绿景中国的毛利率分别是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%和50.0%。这一毛利率表现，放眼整个房地产行业，都居于前列。

近年来，创始人黄康境逐渐退至幕后，其爱女黄敬舒走上前台，成为家族企业掌舵人。其经手项目中较为突出的是，在2018年底，绿景中国地产一举拿下白石洲项目的规划指标，总计容建筑面积为358万平方米。

此前深圳南山管理局曾表示，“如若顺利推进，白石洲将是截至目前深圳计容面积最大的旧改航母”。目前，周边楼盘房价已经上涨至10万元-15万元/平方米的水平。

不过需要指出的是，旧改项目也有弊端，即开发周期较长、需要占用大量资金。

以绿景中国“心头肉”白石洲旧改项目而言，《每日财报》了解到，其规划总建筑面积约440万平方米，计容面积约358万平方米，计划分四期开发，8-10年完成。然而，自2014年确定旧改至今，已有8年之久，且距离绿景中国2018年底拿下该项目规划指标，也将近4年时间。但是，截至目前该项目一期还没开始销售。

究其关键原因，绿景中国销售规模不大，大概四五十亿。业务集中于大湾区的少数项目，主要在深圳、珠海。可想而知，一家微小型房企，要想掌舵这么一艘“旧改航母”，难度压力可想而知。

短债承压 旧改弊端显现

除了绿景中国地产自身体量较小问题，其财务方面的痛点近年也尤其突出。

甚至在2021年业绩发布会上，绿景中国直接就表示，公司一年内到期的有息负债约为98亿元，而截至去年底，绿景中国的现金及现金等价物只有39.07亿元。按目前情况看，绿景中国手中的现金，根本无法覆盖其短期债务。

事实上，绿景中国所强调的约98亿元的有息负债，绝对不是其短期负债的全部。根据年报数据可知，绿景中国光是短期借款一项，就有98.52亿元。如果再加上计为经营性负债的应付票据，以及一年内到期的非流动负债，绿景中国的短期负债规模，肯定超过百亿。

为了妥善应对风险，绿景中国地产已针对14.6亿元可转债和14亿元境内小公募两笔债务与投资者做沟通，争取存续。但据相关媒体报道，投资者是否愿意对债务存续，基本是取决于白石洲的进度能否达到预期，而这就陷入了“死循环”。

据《每日财报》了解，白石洲的旧改项目可售货值有可能超过400亿元，但最快的一期也要明年才能进入销售。可见，完全指望债务存续这条路是走不通的。

万科入股 暂缓资金压力

几经困苦之后，6月7日，绿景中国地产突然发布公告称，附属公司智慧城市发展有限公司、目标公司深圳市四达实业发展有限公司，与万科旗下深圳市深全房地产开发有限公司订立认购协议。

据此，万科方面同意向目标公司注资约23亿元，其中1.71亿元将注入目标公司的注册资本，占目标公司经扩大股权约8%，而结余约21亿元将入账列为目标公司的资本储备。

紧随认购事项完成后，万科方面将于目标公司经扩大股权中拥有约8%权益，而绿景中国在目标公司的权益将由100%摊薄至92%；并且万科将以20%的比例享有项目第三期及第四期的盈利分派。

不由分说的，获得行业巨头的注资，在价格方面绿景中国肯定给了万科让渡，以万科23亿元获得8%的股权推算，全部股权对应价值就约为287.5亿元。然而，在今年3月31日经机构评估，四达实业全部股权的估值约为330亿元。可见，万科近乎是打折进入。

另值得一提的是，认购协议中，万科与绿景中国地产还达成了“兜底”协议。根据交易公告，倘若白石洲项目公司未能于2025年12月31日前就项目第三、四期取得所有四项证书或许可证，或买卖双方未能就项目第四期整体发展规划达成协议，万科可选择退出，并由绿景中国地产回购股权，且回购代价至少为12%的年回报率。

进一步而言，倘若绿景中国地产未能按期回购股权，万科针对第三、四期的盈利分派比例将由20%提高至40%。毫无疑问，这笔交易万科是稳赚不赔的。

仔细品来，绿景中国地产愿意打折出让一部分白石洲项目，就意味着其在项目获利上已向“活下去”低了头，但是这些钱也只能一定程度上缓解“燃眉之急”。

对于未来的打算，绿景中国自然重点在于明年出售白石洲项目一期，回笼资金后再继续发展后续，也由此，该项目能否取得不错的销售成绩也成了一大风险节点。因此，绿景中国的紧张期还会持续较长时间。