贝壳被质疑垄断。

文/每日财报 南黎

贝壳（02423.HK；BEKE.US）作为居住服务领域的头部企业，其一举一动都对行业有着深远影响。4月17日，房地产交易和服务平台贝壳控股有限公司（02423.HK）发布自愿性公告，贝壳董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东拟捐赠900万股A类贝壳普通股。

公告显示，在承担相应的纳税义务后，50%的税后资金将用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，另外50%的税后资金将用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶。

按照4月17日收盘价计算，贝壳港股报51.95港元/股，此次拟捐赠股份的价值约4.68亿港元。

从股权结构来看，彭永东目前拥有贝壳的A类普通股和B类普通股合计约1.82亿股，此次捐赠的900万股仅占其持股总数的4.94%。由于贝壳采用A/B股架构，且彭永东持有的是具有超级投票权的B类股，因此捐赠并不会削弱其控制权。捐赠完成后，彭永东仍将是贝壳的控股股东。

“做难而正确的事”，是贝壳创始人之前常说的一句话。但时至今日，“正确的事”附带的“困难”正在考验着贝壳。

股权激励存黑洞

在此次捐赠贝壳股票之前，贝壳高管曾因“天价年薪”被讨论。2022年，楼市急剧下探，贝壳该年营收同比下滑24.87%，营业利润同下降487%，归母净利同比下滑164%。该年，彭永东总年薪飙到了4.75亿元，单一刚的总薪酬也猛涨到了3.55亿元。

2023年财报发布，贝壳全年实现净收入778亿元，同比增长28.2%，经调整净利润98亿元，净利润58.9亿元，扭转了过去两年(2021-2022)连亏的局面。彭永东该年总薪酬从4.75亿元涨到了7.13亿元，单一刚该年总薪酬达到5.29亿元，同比涨幅分别达到50%、49%。

2024年，彭永东的薪酬总额显示为4亿元，联合创始人单一刚薪酬总额则显示为3亿元。

当一家企业高管的年薪足以覆盖数万名基层员工的全年收入（2024年贝壳经纪人年均收入降至6.8万元），当平台抽佣率超过中小商户的生存红线，这种畸形的分配模式终将反噬行业生态。

2025年4月，彭永东宣布捐赠900万股（价值4.4亿元）用于经纪人医疗和毕业生租房。然而，这一动作恰发生在“天价薪酬”争议发酵后，被市场质疑为“危机公关”。

更值得警惕的是，贝壳未公布捐赠股票的具体来源（是否来自股权激励池）及受益人监督机制，投资者难以判断此举是“真公益”还是“财务腾挪”。

贝壳被指涉嫌”垄断”

贝壳诞生于国内地产高歌猛进的风口。2001年，链家第一家门店于北京开业。3年之后，链家已拥有30个门店。2015年，链家合并了11家房产中介，彼时还是典型的重资产企业。2018年，贝壳脱胎于链家，定位于技术驱动的品质居住服务平台。

2020年8月14日，在纽交所挂牌上市是贝壳的高光时刻，此后市值一度突破600亿美金。原本意气风发，希望在疫情形势下走出一条逆风飞扬的路线。

然而高光时刻转瞬即逝，2021年接连遭遇两大冲击：年中创始人左晖因病离世，年末遭浑水做空报告指控财务造假。尽管后者最终被证明指控不实，但叠加房地产调控政策收紧，贝壳市值较峰值蒸发超80%。

权力结构在此过程中悄然重构。左晖家族通过Propitious Global持有22.7%股份，但通过委托协议将投票权转移至彭永东、单一刚控制的百会合伙。由此形成特殊治理架构：彭永东以4.9%持股掌控22.4%投票权，单一刚以2.7%股权掌握10.2%决策权，职业经理人团队实质掌握公司控制权。

平台商业模式的异化更值得关注。ACN体系初期确曾提升行业协作效率，但当贝壳占据26%二手房交易市场份额（2021年数据）后，平台规则逐渐失衡。

据内部数据显示，每单交易收取12%-18%的平台服务费，远超行业早期5%-8%的抽佣比例。部分经纪人抱怨："我们承担带看、维护等主要劳动，但佣金大头被平台截留。"这种价值分配矛盾，折射出贝壳从生态共建者向规则垄断者的角色转变。

一位上海的房产经纪人向《每日财报》编辑部爆料，称贝壳如今的经营模式可以说涉嫌垄断。他以一手楼盘渠道分销代理平台来举例，贝壳因其各个城市加盟店、直营店最多，在各个平台中具备市场支配地位。为了获取更多的利润，在具体的执行过程中，贝壳有很多涉嫌垄断行为。他罗列了几个事例：

1、要求开发商将楼盘只给他们一个渠道分销平台卖，也就是“独家”，开发商不同意的话，他们就不合作这个楼盘，要求自己的加盟店和直营店不允许带客户看这个楼盘，阻止下游中介和客户自由选择。

2、在多个渠道分销平台共同代理的楼盘里面，贝壳要求开发商把其中一幢楼拿出来，只能给贝壳一家平台卖，其他平台卖不了，否则他就不合作这个楼盘了，不让下游中介和客户看这个楼盘。也阻碍了客户的自由选择权。

3、强行要求开发商二选一，比如开发商准备让两三家渠道分销平台一起来卖这个楼盘，贝壳不允许，要求必须把其他平台或者某个平台清理出去，这是阻碍了市场竞争环境，也是反垄断法明确禁止的。

4、开发商一般会把佣金结算给渠道分销平台，渠道分销平台收取一定的平台费，然后再给成功卖房的中介，很多城市的平台费是15%，上海链家普遍是20%，上海部分楼盘链家的平台费是30%多，而且贝壳内部各个城市之间，以平台费高为荣，做排名，实际上都是压榨上下游的利润。为什么这么高的佣金，中介经纪人依然这么苦，开发商依然这么苦，在很大程度上被贝壳赚去了。这么高的平台费是没必要的，但是链家要求同一个售楼部的渠道分销平台跟他一样收取20%甚至更高的平台费，否则会要求开发商把这个分销平台踢出局，取消楼盘合作，必须跟他一起压榨经纪人和开发商。开发商迫于无奈，只能要求别的平台跟链家一致。

5、链家和贝壳要求开发商的销售业务绑定圣都装修，比如明明一个客户买房可以拿到5万的优惠，但是现在必须同时购买贝壳的装修包，才能拿到原有的5万的优惠，捆绑销售。开发商实际上不想卖装修包，但是迫于无奈，只能压迫客户买。有时候贝壳也会要求开发商直接购买他们的家装包，否则也会减少对楼盘的客户推荐。

这位上海经纪人抱怨道，加入贝壳，被压榨，不加入贝壳，资源几乎被“垄断”，上游的开发商、下游的经纪人，都怨声载道。

“一体三翼”喜与忧

在房屋交易低迷的背景下，2021年底，贝壳确立新发展战略的核心是将房产经纪业务作为“一体”，家装家居和房屋租赁作为“两翼”。2023年7月，贝壳再次将战略从“一体两翼”升级为“一体三翼”，新增一翼就是贝好家。

目前来看，“一体三翼”的业务结构确实止住了贝壳收入下滑的趋势。2024年，伴随着国家“止跌回稳”的定调，房地产行业迎来政策释放密集期，贝壳存量房交易2.25万亿元，增加10.8%，但新房交易额同比下降3.3%。

另外非房产交易服务表现亮眼，净收入增长64.2%，占总净收入的比例提升至33.8%，成为公司新的增长引擎。其中的家装家居业务被上述上海经纪人所吐槽抱怨。

不过尽管收入依然保持增长，但是近一年来贝壳的盈利能力却持续削弱。

2024年贝壳营业成本同比激增25.8%，其中房屋租赁服务成本暴涨121%，外部分佣及内部薪酬成本均增长超11%。尽管非房业务收入占比提升至33.8%，但家装、租赁等新业务毛利率不足5%，难以弥补核心业务利润下滑。

贝壳陷入增收不增利的窘境。2024年，贝壳的归母净利润为40.65亿元，同比下滑30.9%；毛利率也从2023年的27.9%下降至24.6%。

在资本的盛宴与基层的无奈交织之下，贝壳正站在未来的十字路口，犹豫不决。对于这个万亿级市场的“守护者”而言，真正的难题并非商业模式的创新包装，而是如何让财富分配的链条重新紧密相连。贝壳的下一步将如何迈进？《每日财报》将持续关注。