一向号称“严格按照会计准则”制定的财务报告,也能说改就改。

 

8月12日晚,禹洲集团(1628.HK)发布了截至今年6月底的中期业绩,数据相当“亮眼”,例如:收入同比暴增495%。

 

可以说,在楼市调控持续加码,房企愁苦的当下,禹洲集团这份的半年报实在太突出。中报第二日收盘,禹洲集团的股价就跌了5.08%。

 

二级市场有如此反应,大概源于亮眼中报发布当天,禹洲集团还发布了一份“重列去年中期业绩的报告”,其中更改了去年中报的核心数据,例如:去年上半年的收入由140.07亿元变更为20.18亿元。尺度之大令人咋舌,同时无形之中引导外界认为,其公布的年报数据跟闹着玩一样。那么,禹洲集团的真实状况到底怎么样呢?

 

年报如儿戏

 

具体来看,8月12日公布的报告开篇指出:重列后的报告取代去年9月17日刊发的去年的中期报告。经修订后的2020年中期业绩报告显示,禹洲集团收入从140.06亿元调整为20.18亿元;毛利从32.76亿元调整为4607万元;期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元。

 

今年上半年,禹洲集团实现营收120.08亿元。若按照重列前的数据计算,低于此前公布的140.07亿元营收,降幅超14%。而数据重列后,营收就变成大幅增长近500%了。

此外,今年上半年,禹洲集团剔除非现金调整后,毛利率约21.7%,期内溢利12.18亿元,归母净利润8.57亿元。

 

按重列前的数据计算,禹洲集团今年上半年净利润大幅下滑15.9%;按重列后的数据,则愣是实现了扭亏为盈。另外,如果抛开受修改因素影响的2020年数据,与2019年同期相比较,禹州集团期内溢利12.18亿元,较2019年同期的19.07亿元减少36.13%。归母净利润较2019年同期的16.39亿元减少47.71%,近乎腰斩。

 

对于重列的理由,禹洲集团公告解释称,因为当时受新冠疫情封锁,公司驻港会计及财务人员无法自由来内地对项目进行实地视察并开展工作。

 

然而对于上述解释,有业内专家认为说法“不合常理”,因为财务是非常严谨的工作,来内地待防疫隔离期过后再到现场实勘或者通过其他方式拿到详细项目资料都是可行之策。

 

事实上,如此莫名其妙又大动干戈的操作其原因并不难找。先看禹洲集团2020年报数据,其去年全年的营收104.12亿、净利1.17亿比2020上半年的数据(重列前)还低,这简直对不上号。而为了不影响之后的年报披露,只能赶紧调整回去。所以说白了,就是禹洲去年的财报做坏了,如果不重列的话,年报从报表逻辑上解释不了。这就如同,“说了一个谎,需要一百个谎来圆”一样的逻辑。

 

而关于禹洲集团重列是否合规的问题,有业内人士表示,中报数据是未经审计数据,因此重列不涉及合规与否的问题,只是比较难看,目的一是为了“顺逻辑”,二是为了今年中期业绩好看。

 

虽然中报数据未经审计,但是这种多个核心数据大幅度的修正属于重大调整,如此一来,外界投资者几乎丧失了对禹洲集团的信任,甚至有投资者表示,“谁知道下次年报是不是又改了,我是不信了”。

 

利润换规模

 

禹洲集团是一家老牌的闽系房企,1994年在厦门成立,早在2009年其地产板块就在我国香港联交所成功上市。2016年,禹洲集团总部搬迁到上海。一年后,集团董事局主席林龙安提出“三年千亿”目标,彼时该公司合约销售额刚刚触及400亿元一线。

 

时至2020年,该公司合同销售额终达成目标,即从2018年的560.29亿元攀升至2020年的1049.67亿元,短短三年时间增长超400亿元。同年,其创始人林龙安夫妇在《2020胡润全球房地产富豪榜》中位列第182位。

 

然而,事实上对于禹洲集团而言,实现千亿房企目标的背后代价可谓惨重。数据显示,2020年,禹洲集团营业收入腰斩,仅有104.12亿元。母公司拥有人应占年度利润更是同比大降96.76%至1.17亿元,相较上年同期少近35亿元。

禹洲集团业绩,来源:东方财富网

 

也不难发现,进入2019 年后,禹洲集团的整体业绩就渐显下滑态势。数据显示,其2019年营收同比下滑4.38%至232.41亿元;母公司拥有人应占年度利润虽仍呈现增长趋势但仅有2.88%,同比增速相较上年同期的25.62%,缩水超20个百分点。

 

与此同时,自2017年禹洲集团开启“千亿”冲刺后,公司毛利润也陷入连年下降态势,并同样于2020年出现断崖式下跌。据财报数据披露,2017年至 2020年,该公司毛利润分别为76.83亿元、74.67亿元、60.92亿元和4.80亿元。

 

此外,2020年,禹洲集团新增土地项目21个,权益土地成本299.95亿元,其中公开市场招拍挂或者收并购的数量为18个,权益土地成本221.76亿元;城市更新项目3个,权益土地成本78.19亿元。从数量上看有所回落,但权益土地成本依然在增加。

 

负债踩红线

 

不言而喻,千亿目标实现的背后,禹洲集团的负债当然也不会低。

 

近年来禹洲集团在土地储备上全面突进,并以长三角、大湾区为中心点,布局全国,为此不惜高价拿地。

 

数据显示,2016年至2019年,禹洲集团新增土地项目分别为14个、23个、23个、35个,对应的权益土地成本分别为168.89亿元、149.60亿元、80.53亿元以及244.40亿元。根据中指研究院统计,2017年以及2019年,其拿地金额分别位列国内房企第44位和43位。

 

综合来看,禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积从2017年的1184万平方米,一路扩大至2018年的1738万平方米、2019年的2012万平方米以及2020年的2310万平方米。

 

而2017年至2020年禹洲集团负债总额分别为624.62亿元、936.33亿元、1177.08亿元和1438.95亿元,年复合增长率达到了32.07%。因此,从财务结构看,高负债已然成了禹洲集团近4年来的真实写照。

 

截至2020年底,禹洲集团的净负债比率为85.80%,虽然今年上半年有所改善,但仍高达80.42%。此外,截至今年6月底,其现金短债比为1.85倍;剔除预收款后的资产负债率为73.98%,仍在踩红线。

 

另外值得注意的是,进入2021年,禹洲集团连续被多家评级机构下调评级,穆迪、惠誉、联合国际等评级机构均将禹洲集团的评级下调,甚至列入负面观察名单,其中惠誉在评级文件中指出,“禹洲集团的收入和隐含现金回款(客户存款的变化加上年内登记的收入)相对于公司报告的合同销售总额较低,而且在过去的两到三年中,这一差距有所扩大”。

 

在很大程度上说,目前禹洲集团所背负的压力,都是此前为了实现千亿目标而留下的后遗症。但要知道“蒙眼狂奔”难免掉入大坑,如果一切符合健康就不必对年报玩“交完卷继续改”的操作,为此而丧失在资本市场的信誉那就真的本末倒置了。