房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量才是护城河。

撰文/何嫱

出品/每日财报

2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。综合实力强的头部企业也彰显出了坚固的基本盘和稳健的增长性。

8月30日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创中国”）交出了一份不错的成绩单，业绩实现了“全方位”升级：其中销售额上涨64.3%、收入额上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%；负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；国际信用评级全面提升。

上半年，融创中国均衡稳健战略初见成效，从容穿越市场周期、抵御行业风险。正是在这种定力之下，融创才实现了业绩快速增长，同时也锤炼出了强大的综合能力。业绩会上，融创中国进一步坚定战略目标，提出了“四更”经营准则，即更安全、更从容、更长期、更有价值，以此为新的征程拉开序幕。

业绩营收双增长  财务结构再优化

 2021年上半年，融创中国实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；核心净利润131.5亿元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。可见，无论营业收入还是净利润等核心指标，融创中国均保持了稳步上升的态势和良好的盈利状态，可谓成长动力十足。

此外，融创中国的杠杆持续下降，资本结构进一步优化。早在2019年下半年，融创中国先于政策要求，主动落实“降杠杆、优化资本结构”；自此融创在业绩全面增长的同时负债指标也得到持续改善。

2021年上半年，融创中国一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位，债务结构良性，财务弹性更趋强韧。在现金流层面，融创中国也呈现出更充裕态势。上半年，融创中国销售额3208亿元，同比增长64%，销售回款率保持高位水平。非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。

与此同时，融创中国的融资结构也得到了持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。在今年1月26日，公司成功发行2024年到期的6亿美元5.95%优先票据，及2026年到期的5亿美元6.5 %优先票据；3月2日，公司额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据，及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据，两次发债利率均为公司上市以来最低水平。

报告期间，标普将融创中国公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面；中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBB-评级，展望为稳定。

地产主业优势强  多元业务齐增长

经历了十八年如一日的沉淀后，融创中国已建立出领先行业的核心优势，为其业务发展奠定坚实基础。

就销售结构看，融创中国深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角，融创中国上半年完成了1141亿元销售额；在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

报告期内，融创中国在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创中国半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。

在第一轮“双集中供地”结束后，住建部有关领导表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质。这意味着，房地产行业将开启“竞品质”浪潮。产品力将成为房企发展的主要竞争力，拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角，也将在土地端如鱼得水。

话说回来，房地产行业也只有回归本质，企业做好产品与服务才是健康发展的前提。融创中国作为高品质产品力的代表，定将在“竞品质”时代的领先优势将进一步扩大。截止至2021年6月30日，融创中国持有的权益土储货值约 2 万亿元，足以支持未来稳健发展。

此外，融创中国在地产主业稳步增长同时，包括服务、文旅等在内的“地产+”多元业务，也得到快速提升。上半年，融创服务营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点；融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%，济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。

依托“四更”战略  定义未来发展

一直以来，融创中国都保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解，这也使得融创中国被业界视为风向标。

在高周转、高增长地房地产上半场，融创中国凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。在规模快速增长的同时，不可避免地出现了负债率偏高的情况。但其较早地意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是其先于政策要求，自2019年下半年便开始主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时亦保证了充裕稳定的现金流。

2020年可以说是融创中国的转型关键年，其正式打开了公司“均衡高质量发展”的序章。这一年里融创中国主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档，融资成本持续下降。

2021年，均衡稳健战略初见成效，融创中国进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。“四更”准则也作为融创中国的基本做事原则，以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创中国积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘四更准则’的均衡高质量发展战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”

房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量才是护城河。对于房企而言，要先安全才能谋发展，相较之下，综合能力强的企业更具生命力。而融创中国的“四更”准则又进一步定义了头部房企的未来增长形态，因此其有实力在未来领跑行业。