文/每日财报 何嫱
用冰火两重天来形容2021年房企的表现再贴切不过了。
上半年，楼市欢腾有如烟花绽放，一二线城市购房人抢楼、开发商抢地，销售数据同比大涨，狂欢情绪近乎淹没了疫情的影响。但随着华夏幸福、泰禾，特别是恒大等一系列大房企爆雷事件涌现，烟花绽放后的冷寂迅速席卷了楼市的下半年。
当下的房地产行业，正在经历烟花绽放后的寂寞。不能忽视的是，2021年的这一场冰火淬炼与2008年、2014年都不同，因为几乎没有人指望会再一次冲高，甚至房企自身也都相信，这个行业会逐渐回归平凡。
《每日财报》关注到，近期多家机构发布2021年百强房企全年销售业绩榜单，其中多个关键指标下降，亦印证了人们心中的趋势判断。
长期以来，规模都是衡量房企发展最重要的指标之一。因为规模效应有助于房企降低采购、建筑等成本，也能帮助房企在拿地、融资、合作中获得优势。
过去多年来，受益于土地、人口、金融等红利，房地产行业的规模呈螺旋式上升的状态，房企借助这一红利，强化规模导向。但到2020年，这种情况开始出现变化。当年8月，旨在去杠杆、控风险的“三道红线”政策出台；年末，金融机构对个人住房贷款实施“五档管理”；2021年下半年，行业流动性全方位收紧。
政策的影响正悄然体现在2021年房企的业绩中。虽然官方的数据显示2021年前11月商品房销售仍然正增长，但落实到房企层面，数据却不甚乐观。
从中指研究院数据来看，2021年百强企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%；2021年12月，百强房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月销售业绩同比下降35.2%，环比增长32.4%；2021年全年，百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%。
就行业头部来看，2021年9家房企销售规模超3000亿元。其中碧桂园仍居榜首，销售规模超7500亿元，万科、融创、保利发展紧随其后，销售规模均超过5000亿元。此外，这九家房企还包括中国恒大、中海地产、绿城中国、招商蛇口和华润置地。
值得注意的是，百强房企2021年12月单月实现11223.1亿元，环比11月大幅上涨逾三成，但同比仍下挫近35%。全年累计销售额同比下降3%，这是自2010年以来，规模房企销售业绩增速首次出现负值。
《每日财报》发现，尽管2021年全口径千亿房企达到43家，与2020年持平，但规模房企2021年整体的销售目标完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。
据中指研究院统计，全年销售额三甲碧桂园、万科、融创中国的目标完成率分别是88.9%、78.5%和93.4%。
在其余未完成销售目标的26家房企中，完成率高于90%的房企有12家，高于80%的8家，低于80%的6家。值得一提的是，正在上演“生死时速”的恒大是公布数据的32家房企中目标完成率最低的，首创置业排名倒数第二，仅完成800亿元目标的68.3%。
事实上，自2019年以来，资金、人力、建筑、原材料等成本的提高就已经开始蚕食房企的利润了。更重要的是，行业红利的消退迫使房企更多地进行“贴身肉搏”，又加之“限价令”等政策的影响，很多项目不得不以价换量。这便是一众房企难以完成销售目标的大致原因。
只是，自2021年以来，政策环境的严峻性有增无减，很多房企项目仍然面临“卖不上价”的尴尬，“保利润”更是无从谈起。据国家统计局的数据，去年9月以来，70个大中城市的房价经历了由上涨到持平，再到下跌的过程。到11月，有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降，降价已成为大部分热点城市的主流。
由于整体业绩下滑，2021年TOP100门槛值330.8亿元，较上年微降0.7%。降幅最大的是TOP3房企门槛值，较上年下降14.8%，为5976.0亿元。2020年，7000亿军团有碧桂园、恒大、万科三家，但2021年仅剩碧桂园一家保持了7000亿元水平，万科降至6203亿元，恒大更是掉队严重。
从扩张痕迹上看，2021年房企拿地累计总额同比下降21.5%，全年整体拿地热情不高。
TOP100企业拿地总额25377亿元，同比下降21.5%，门槛值为72亿元，与2020年同期的85亿元相比下降13亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与2020年同期相比下降8.9个百分点。此外，2021年百强房企拿地销售比仅为0.29，创近五年新低。
在三道红线和供地两集中背景下，房企拿地确实更加谨慎。2021年，50家代表企业拿地销售比均值为24.0%，较2020年同期下降9个百分点。从不同时间段来看，房企拿地在5月达到全年最高峰，下半年大致是随着融资环境收紧、监管力度加强以及部分房企出现债务违约情况，业内拿地规模不高。
2021年12月份，随着多座城市完成第三批集中供地，以及企业年底普遍加码补仓，企业拿地有所回升，但与去年同期相比仍然较低，中指研究院数据显示，12月份50家代表房企拿地总额同比下降75.3%。
分梯队来看，保利发展、万科、碧桂园分别以4287亿元、3309亿元、3269亿元占据新增货值前三位。TOP10企业1-12月新增货值总额28732亿元，占TOP100企业的36.5%，TOP30企业1-12月新增货值总额49700亿元，占TOP100企业的63.1%。
岁末年初之际，碧桂园总裁莫斌的新年致辞在行业中颇具代表性，其中提到，回首2021年，市场形势严峻，销售去化低迷，房地产行业正进行着新一轮洗牌；不过，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。
展望2022年，在大环境上或有所回暖。
12月8日至10日召开的中央经济工作会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月11日，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，要加强居民基本住房保障，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。这也是时隔多年后，高层重提“房地产是支柱产业”，无疑给心灰意冷的行业注入了一针强心剂。
与此同时，摩根士丹利也对2022年的预测中认为，在经历空前紧缩的一年后，中国房企将由“去杠杆”进入“稳杠杆”。政策有望柳暗花明，2022年经济有望回归5.5%的增速，好于当前的市场预期。
由上述可见，新一年房地产行业基调“稳”字仍然压倒一切。《每日财报》预计接下来各部门会进一步互相配合，在“租购并举”，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，“稳地价、稳房价、稳预期”等政策的指导下，保持调控政策连续性和稳定性。也需提醒：新一年房企的降价去杠杆若进一步延续，则会倒逼流动性枯竭，降息降准预期走高，行业的不确定性也不能忽视。
0 条评论