​“黑铁时代”言论刷屏,拉响了房地产的警报。

文/每日财报 何嫱

 

2021年,在房地产行业动荡之下,大家都意识到了经营思路必须做出改变。

 

郁亮在万科2022年会上的总结发言就再为行业引出了改变方向,其表示,外部环境当前的第一个特征是行业进入缩表出清阶段,对房地产业来说,缩表出清就是去金融化,不允许房地产占用过多金融资源,也不能允许居民因买房背负高额的债务负担,因为这些金融资源没能有效地支持实体经济。

 

房地产行业已经进入了“黑铁时代”,正缩表出清,这会是破釜沉舟、背水一战的一年。“如何理解背水一战?就是要么死、要么活,没有中间状态。”他说,日本的案例经验表明,这个阶段不能再心存幻想,必须要快速、坚决出清。这个过程中,行业规模会开始萎缩、市场分化也会越来越明显。

 

事实上,除了头部房企,“黑铁时代”的观点作用在中后部房企身上真实情况更为严峻。因此,一些房企的变革也已提上了日程。

 

1月31日,祥生控股(集团)有限公司(02599.HK,简称“祥生控股”)官宣重要高管离职信息:公司财务总监、副总裁及联席公司秘书谈铭恒因个人发展已辞职,自1月31日起生效,将由祥生活服务集团执行董事及财务总监陈国农接替公司财务总一职。

 

2月16日又有消息称,祥生控股近期针对集团总部层面,进行了新一轮的组织架构升级和人事调整。

 

纵观祥生控股这场变革升级,核心就是围绕“让总部更具生产力”这个最终目标,也预示着此前的“裁判员”,也要管理下层,亲自下场踢球了。但细品其如此操作的背后,或也有着和大多数房企一样的“难言之隐”。

“去中心化”的架构调整

对于祥生控股此次组织架构调整,最明显的变化是“去中心化”。具体而言,从原有的7大中心、3大直管部门及多个二级部门调整为:董事办、营销管理、金融管理等9大部门,形成全新的7+2集团职能条线管理模式。

 

简而言之,调整的思路就是三个词:精简、下沉、协同。表面上看,祥生此轮架构升级聚焦在总部职能精简高效,这很容易让外界联想到近两年各大房企不约而同地选择“做轻总部”、“精兵简政”。

 

需要重点看到的是,在这轮架构改革中,祥生选择将管理人员全部下沉,让从前的指挥员身先士卒。总部管理人员“既要上得了厅堂,又要下得了厨房”。此举或是因为,祥生总部去中心化改革后,管理结构进一步扁平化,过往那些把控方向,坐镇指挥的人,同样也需要上阵前线了。

 

另一方面,在总部层面精兵简政后,更需要部门员工能当全能高手。再像过往一样聚焦一些务虚的工作,估计会掉队。

 

具体而言,这场组织改革最终服务的目标,就是让总部职能更具生产力,让企业对市场更加敏感。而改革的背后,或还是在所谓“黑铁时代”面前,满满的求生欲。

或受于债务压力

2月15日,穆迪发布报告称,出于自身商业原因,撤销对祥生控股的“Caa2”企业家族评级和“Caa3”高级无抵押债券评级。在评级撤销前,其展望为“负面”。

 

现如今的祥生控股,在经历了之前的债务逾期传闻、下调评级等一系列风波后,市值也受到严重影响。截至2月18日收盘,其股价为0.98港元/股,市值仅29.83亿港元。

 

和其他房企一样,祥生控股规模飙升的背后是急剧攀升的债务。截至2021年6月底,祥生控股总资产达到1726.56亿元,其中负债总额达1530.93亿元,账面资产负债率达到88.67%。

 

仔细来看,在其负债总额之中,流动负债高达1287.64亿元(含合约负债778.60亿元),有息负债462.11亿元。短期有息负债(以流动负债中的计息银行及其他借款、优先票据、债券相加计算)达221.61亿,仅从账面来看,祥生控股短期偿债压力已不小,尚未包括可能的表外负债。

 

2021年全年,祥生控股实现权益销售额约为803.4亿元,同比上升2.78%。据去年三季报披露,当时祥生控股的权益销售额环比下降60%至146亿元,9月份销售额更是降至34亿元。

 

毛利率方面,2019年至2021年上半年,祥生控股分别录得毛利率为23.9%、18.1%及18%,净利率分别为9.0%、6.6%及6.1%,下滑趋势明显。

 

在业绩表现“疲倦”的背后,祥生控股的管理层调动比较频繁。2020年4月,祥生控股地产副总裁周琦嘉离职,地产营销工作暂时由营销中心总经理龙鑫源负责。此后,2021年龙鑫源也宣布离职,资深地产人甘玫接任,成为祥生控股新任副总裁,分管集团营销与品牌工作。

 

没过多久,2021年9月,甘玫这位业内明星营销经理人也从祥生控股离职。两年时间不到,祥生控股集团副总裁位置易主三次,而且截止到目前,祥生控股副总裁这一重要职位仍旧空缺。

 

综上显而易见,先抛开前两年高管变动对企业经营的影响不谈,单看祥生控股的业绩压力就基本能品出其此次“花哨”去中心化的核心目的。但不论高层下不下基层,改革的最终目的其实还是抵抗负债风险,防止暴雷罢了。至于其能否完成这个目标,成功穿越“黑铁时代”,还需现实验证。