在房地产处于至暗时刻的2022年,滨江集团的日子过得颇为滋润。
文/每日财报 乐鹏
2022年的滨江集团,全年累计销售金额1539亿,位列克而瑞全国房企排行榜第13位,比去年同期大幅前进9位。其中大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元,继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。
2022年12月30日,公司股价为8.83元/股,虽然有所下滑,但较年初涨幅仍高达89.5%。截至2023年2月9日,2023年涨幅仍然高达20.16%。
全行业哀声遍野,武汉甚至把房地产列为困难行业,滨江集团取得如此成绩实属不易,但是滨江集团也有自己不想说的秘密。
2015 年,滨江集团通过了《关于使用自有资金进行风险投资的议案》,同意使用不超过人民币 60 亿元的自有资金进行风险投资。
从2016年起,滨江集团开始践行产业投资,尽管是围绕房地产主职主业投资,但滨江集团的产业投资之路不尽如人意。有的已经暴雷,有的还藏在水下。
深圳外拓折戟沉沙
2016年,滨江集团与安远控股签订合作协议书,共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目。并拆借11.6亿元给安远控股,因项目未能推进,滨江决定退出并要求安远控股公司归还11.6亿元,但是安远控股已经没有还钱的能力。
这导致滨江在2018年报中直接计提减值了7.23亿元,要知道当年归母净利润也才12.17亿元。剩余的4.36亿元(包含利息)一直在滨江集团的账面上挂着,可是由于安远控股抵押及质押资产价值受市场行情波动影响,真的可以收回这么多钱么?还是存在不确定性。
海外拓亏损未减值
同样是2016年,滨江集团曾与上海湘府、上海崇滨建设、中崇集团签署合作协议,准备大干一场,但是上海中崇集团出现了信用危机,湘府项目爆雷,拖欠滨江集团3.3亿元代建费和7.06亿元的借款和利息,还有9200万元股权款则待公司清算后偿还。
2018滨江集团胜诉,可追回投资借款仍然是长路。但是从财务报表上来看,会计尚未对这笔迟迟不能追回的欠款做处理。
2018年,滨江集团曾就投资安远失败计提了资产减值损失,金额达到7.24亿元,可是自2018年至2022年9月,滨江集团并未对这一笔约为10亿元的投资及业务应收款有过计提资产减值或者信用减值损失。在我们看来,这样是极为不审慎的。
(数来源:滨江集团债券发行说明书)
截至2022年9月,滨江集团与上海中崇合作的上海大兴街旧改项目,还未开工。而据公开信息,金心置业都已陷入危机。2022年年末至2023年初,金心置业和中崇集团陆续作为被告被告上法庭,由于案件尚未披露,并不清楚具体情况,但是根据2022年3月28日上置集团披露,上海金心未能到期偿还一笔人民币1.815亿元,中崇集团、金心置业与金融机构等陆续有纠纷,可见经营并不乐观。
而滨江集团尚未计提相关的资产减值或提示风险。
《每日财报》查阅财报,截至2022年6月,滨江集团出资约2.68亿元投资了上海崇置城市建设发展合伙企业(有限合伙),间接投资了金心置业。早在2016年年报中,滨江集团就出资了2.68亿元,自始至终未变化。
截至2022年6月,滨江集团为直接持股34.3%的中崇滨江公司提供资金拆借服务拆出资金为9196.43万元,滨江集团按照会计准则提取了1%的坏账准备。这个减值比例是无法体现相关公司的业务风险的。同时,根据披露,这些资金拆借至少在2018年至今2021年期间是无息借款,关联公司侵占了上市公司的利益。
守杭州?还是走出去?
2023年2月7日,2022年杭州第五批集中供地落下帷幕,5宗地块全部成功出让,总土地出让金89.6亿元,成交楼面均价15033元/平方米,平均溢价率10.9%。整个2022年,滨江集团斩获地块41宗,总投资金额733亿,其中权益金额374亿,遗憾的是在开年第一场土拍中,没有收获。
2018年,滨江集团“主动放缓了今年销售千亿目标的实现进度,兼顾品质与规模以适应行业竞争格局”。越来越聚焦杭州大本营,让他在接下来的行业洗牌中,依托杭州的高能级城市,完成逆袭。
不过,《每日财报》也注意到,滨江集团在退回杭州大本营的同时,并没有放弃外拓。2020年,滨江集团首次进入苏州、南京,其中4月份通过合作方式参股东原苏州地块;7月份以上限价24亿元拿下南京浦口区江浦街道宅地。同年11月,滨江与深圳市爱义集团合作开发的爱义尚华大厦开工。
2021年滨江集团明确,聚焦布局浙江省、江苏省、广东省和上海市的“三省一市”战略,即巩固杭州;加强宁波、南京;适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州。投资比例上,杭州占比50%,浙江省内除杭州外40%,浙江省外10%。
2022年7月,滨江集团称,下半年继续关注上海、南京、宁波等长三角城市,以及大湾区和海南自贸区。
最终结果却是,在滨江2022年拿下的41宗块中,杭州占据了38宗,剩余3宗位于浙江省内,没有地块位于省外。
市场的天平总是左右摇摆,当市场逐渐回暖,滨江集团的外扩能否复制杭州经验?还是聚焦杭州做深?
中国尚未出现第二个受众如此之广、单价高达百万的行业,随着中国人口老龄化、人均居住面积日益提高,房地产的发展动能在衰减是不争的事实。房地产开发的生意是不可能永远走下去的,很难想象,30年后的杭州会开发到德清、安吉,那时候的滨江的发展动能在哪里?
为了寻找新动能,滨江尝试了长租公寓的暖屋计划,2022年,暖屋四个已运营项目整体的出租率保持在93.41%左右,目前已经开业5个。然而滨江集团的租赁收入多年保持稳定,但是毛利率却十分不稳定,2020年还有11.3%,2021年仅为1.75%,当包租公的生意也并不十分顺畅。
2022年是滨江集团大放异彩的一年,滨江集团在过热时候冷静,在悲观时候坚持。但是,房地产时代终究会落幕,在这个房地产的长尾效应下,滨江赢得了下半场的入场券。
但是,下半场最终的赛道在哪里?目前看,谁也不知道。
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