喊了多年剥离地产的口号,顺鑫农业终于开展实质性行动。但地产业务亏损多年,又为地产子公司注入巨额资产,顺鑫农业无疑付出了巨大的代价。

文/每日财报 楚风

提及剥离房地产业务,顺鑫农业可谓“画饼”多年,如今有望正式落地。6月26日晚,顺鑫农业披露公告称,公司拟通过北京产权交易所挂牌转让全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司(下称“顺鑫佳宇”)100%股权。

早在2021年末,顺鑫农业就宣布挂牌转让顺鑫佳宇100%股权,在北京产权交易所公开征集受让方,不过后续并无实质性进展。与上次不同的是,这一次挂牌转让事宜有控股股东兜底。

为顺利推进此次挂牌转让事宜,顺鑫农业还做了一系列的布局。4月份,顺鑫农业斥资近20亿元购买顺鑫佳宇的两栋楼宇资产,优化后者资产负债结构;5月份,顺鑫农业对顺鑫佳宇增资约50亿元,以便于北京产权交易所相关流程的推进。

顺鑫农业在房地产业务上付出巨大的代价。顺鑫佳宇业绩连年亏损,拖累母公司业绩,若这一次能成功转让,挂牌价也低于增资成本。

《每日财报》注意到,顺鑫农业剥离房地产业务后,未来将聚焦主业。然而两大主业也并不省心,2022年白酒业务和猪肉业务的收入双双下滑。

剥离地产“包袱”

顺鑫农业已尝试过出售顺鑫佳宇。2021年12月2日,顺鑫农业就发布《预挂牌转让全资子公司股权的提示性公告》,拟通过北京产权交易所挂牌转让顺鑫佳宇100%股权。

此次预挂牌仅是信息预披露,顺鑫农业并未找到接盘对象,交易条件、成交价格、支付方式等多方面尚未确定,需待意向方报名后方可决定。

时间过去一年后,此次挂牌转让事宜并无新进展。尽管多有投资者询问后续,但顺鑫农业表示正在推进地产业务去库存及寻找战略合作方,“坚定推进房地产业务剥离事项”。

今年顺鑫农业再次提出剥离地产业务。6月26日晚,顺鑫农业披露公告称,公司拟通过北京产权交易所挂牌转让顺鑫佳宇100%股权,按照评估结果确定挂牌价格为30.98亿元。此次交易完成后,顺鑫农业将不再持有顺鑫佳宇股权,不再将其纳入合并报表中。

相对上一次,此次挂牌转让事宜的确定性更大,原因是有控股股东北京顺鑫控股集团有限公司(下称“顺鑫控股”)兜底。

公告显示,若公开挂牌期间未能征集到意向受让方,公司将按照法律、法规等相关规定调整价格后再次挂牌,经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方,控股股东顺鑫控股或其指定关联方,将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。

地产业务多年亏损

顺鑫农业是从控股股东顺鑫控股手中获得顺鑫佳宇的股权。2006年8月,顺鑫农业用北京顺鑫绿色度假村有限责任公司45.44%股权与顺鑫控股持有的顺鑫佳宇80%股权(1606.51万元)进行等值置换。

2007年12月及2010年3月,顺鑫农业以现金的方式向顺鑫佳宇进行单方面注资,分别支付1500万元及1.63亿元,持股比例分别上升至86.72%及96%。

2013年11月,顺鑫农业出资773.45万元收购顺鑫控股持有的4%股权,至此持有顺鑫佳宇100%股权。

《每日财报》发现,自2006年至2022年,顺鑫农业持有顺鑫佳宇的股权累计有17年,但后者业绩多年亏损。据同花顺iFinD数据及历年年报,2006年至2010年,顺鑫佳宇业绩取得盈利。

2011年至2022年,顺鑫佳宇就常年处于亏损状态,仅明确在2014年净利润取得盈利。2015年报并未直接披露,仅表示“顺鑫佳宇由于2015年没有新开盘项目目,营业收入和利润较2014年有所减少”。

在接下来的年份,顺鑫佳宇净利润陷入深度亏损中,长期拖累母公司的业绩表现。2020年至2022年,顺鑫佳宇实现净利润分别亏损5.34亿元、3.81亿元和8.42亿元。

2020年至2022年,顺鑫农业净利润连续三年下滑,其中2022年净利润亏损6.73亿元,成为公司上市25年以来首次亏损。顺鑫农业在2022年计提资产减值6.398亿元,主要原因是房地产存货减值。

或付出高昂成本

由于常年的亏损,顺鑫佳宇早已资不抵债。据两次挂牌转让的公告,顺鑫农业在2020年及2021年前三季度净资产分别为-14.52亿元及-17.90亿元;2022年净资产为-26.75亿元。

今年前5个月,顺鑫佳宇实现净利润为3.44亿元,净资产也达到26.43亿元,背景是顺鑫农业购买顺鑫佳宇的楼宇资产以及对其增资。

4月8日,顺鑫农业宣布购买顺鑫佳宇持有的位于北京市顺义区的商务中心及寰宇中心两栋楼宇资产,预计作价不超过19.86亿元,以优化后者的资产负债结构,同时满足公司自有办公场地的持有需求。该交易价格较账面价值的增值率达到53.17%。

5月12日,顺鑫农业发布公告称,鉴于顺鑫佳宇净资产为负且存在应付公司债务49.74亿元,为便于北京产权交易所相关流程的推进,公司董事会同意以前述债权对顺鑫佳宇增资49.74亿元。

经过资产负债结构的优化以及获得巨额增资,顺鑫佳宇的财务指标得到明显改善,负债总额从2022年末的80.85亿元降至今年5月末的13.49亿元。顺鑫佳宇的市场价值评估也上升至30.98亿元。

由此,为摆脱地产负面资产,顺鑫农业或付出高昂的成本。如果能够顺利找到接盘方,以30.98亿元出售顺鑫佳宇,相对于增资金额,顺鑫农业仍需付出约18.75亿元的成本;如果未能找到接盘方,顺鑫农业将顺鑫佳宇以不低于22.5亿元的价格出售给顺鑫控股。

鉴于顺鑫佳宇业绩常年亏损,顺鑫农业在2021年末转让未果,在当前国内地产行业低迷的背景下,能否以较高的价格出售顺鑫佳宇仍有待观察。

主业遭遇挑战

顺鑫农业的主业包括白酒业务和猪肉业务。白酒品牌以“牛栏山”和“宁城”为代表,其中牛栏山二锅头在中低端白酒市场知名度较高。顺鑫农业剥离地产业务后,将聚焦于主业。

从2022年的经营状况来看,顺鑫农业的主业也并不省心。去年净利润亏损,除了受地产业务拖累外,顺鑫农业旗下白酒业务和猪肉业务的收入也出现下滑。

2022年报显示,白酒业务实现收入为81.09亿元,同比下滑20.70%。从产品品类来看,高档酒和低档酒收入分别同比下滑36.22%和22.71%。白酒产量和销量分别同比下滑9.14%、24.40%,但库存量同比增长199.10%。

在本轮猪周期下行阶段,猪肉业务收入连续两年下滑。2020年至2022年,猪肉业务收入分别为42.09亿元、33.13亿元和25.57亿元,同比增长幅度为24.92%、-21.29%和-22.84%。

顺鑫农业两度发布公告宣布挂牌转让顺鑫佳宇,次日股票收盘都录得涨停,反映出市场对顺鑫农业剥离负面资产、聚焦主业的期待。去年顺鑫农业净利润创上市来首次亏损,两大主业收入也出现下滑,无疑成为公司剥离地产的推动力。