出品| 每日财报

作者| 何嫱

日前,有消息称金辉集团近期已与投行密切接触,预计于2020年在港交所主板上市,预计募资规模至少为5亿美元。

消息一出,便引发了市场较大的关注。值得注意的是,这并不是金辉集团第一次叩响资本市场大门。

A股未果 转战港股

根据克而瑞研究院发布的2019年中国房地产企业销售排行榜,金辉集团以全口径888.6亿元人民币排名第40位。在房企TOP40中,尚未完成上市的房企有两家,其中一家就是金辉集团。

《每日财报》了解到,金辉集团早在2015年11月13日辅导备案登记,IPO申请在2016年1月29日获得受理,该份招股书显示,金辉集团拟公开发行A股不超过6亿股,占发行后公司股份总数25%。而上市融资后,金辉集团的资产负债率将从80.01%降至69.87%,接近当时行业的中值68.6%。并在2017年2月24日获得首发反馈,从信息来看,金辉集团拟登陆A股主板。

但是,在此之后金辉集团A股IPO再未有下一步进展。经过了4年多时间,金辉集团仍未等来上市窗口期,这或许是其转战港股的直接原因。

另外,金辉集团选择在这个时间点转战港股还与融资环境有很大的关系,换句话来说,金辉集团如果还不上市,在国内发债杠杆压力已经比较大的情况下,房企的资金压力较大。目前,国内融资渠道越发收紧,房企也需要境外贷款做辅助支撑,如果金辉集团在港股上市之后,那么它的融资渠道就得以拓宽,对发债端是很大的利好。

加速发展 冲刺千亿

“一个区域只要做到200亿,就有1200亿,金辉集团希望通过2019年努力,加快冲刺千亿的步伐,2年内实现千亿目标是非常稳妥的节奏。”金辉集团高级副总裁黄俊泉曾公开表示。

纵观这两年金辉集团的表现,确实是在发力冲刺实现该目标。截至目前,金辉集团的主营业务包括房地产开发、物业管理、物业租赁等,现已覆盖全国30个城市,开发项目超百个,累计开发规模逾2000万平方米,土地储备未售货值约为2800亿元。

为了实现千亿目标,金辉集团在土拿地方面一直表现“激进”。据2019年1-6月全国房地产企业拿地金额TOP100显示,2019年上半年金辉集团累计拿地金额共计170亿元,排在31位;期间累计拿地面积为340万平方米,位居TOP100中的24位。

黄俊泉曾透露,董事长要求2019年集团完成400亿元的土地投资额,而据《每日财报》统计,金辉集团去年共获取了40余宗土地,分布在惠州、徐州、连云港、石家庄等城市。

就目前来看,加速发展之下的金辉集团在建房地产项目及土地储备充足,千亿目标指日可待。

负债高企 利润下滑

金辉集团为了实现千亿目标,从稳健派转向激进派,公司“加速过猛”所引发预收账款周转率持续降低、盈利能力不稳定、财务杠杆过高以及短期偿债能力承受重压等问题逐渐显现。

据《每日财报》统计,金辉集团的负债合计从2016年底的455.14亿元一路上升到2019年中的1231.59亿元,增幅超过1.7倍。与此同时,金辉集团合并资产负债率也从80.20%、83.17%、85.46%逐步升至2019年中的85.82%。根据金辉集团发布的2019年中报显示,金辉集团净负债率曾高达163.63%。

另外,金辉集团经营活动产生的现金流量净额由正转负,从2018年末的流入29.5亿元,到2019上半年却为-32.71亿元。足以看出加速扩张给金辉集团带来的资金压力不容小觑。

金辉集团的盈利能力亦起伏较大。值得注意的是,公司盈利能力近几年也出现了下滑迹象,销售毛利率从2016年的25.92%上升至2017年最高的36.15%,此后便一直下降到2019年中期的28.12%。

最近三年,金辉集团通过银行借款、发行债券、信托融资等多种方式分别实现筹资活动现金流入182.16亿元、244.46亿元、320.44亿元。此外,截至2019上半年,金辉集团账面货币资金为141.93亿元,一年内到期的非流动负债及短期借款,却也达到了142.24亿元,金辉集团确实存在一定的偿债压力。

2019年12月,金辉集团成功发行11.3亿元公司债,最终票面利率为7.5%。话说回来,尽管能够通过发债获取资金,但是面临着不断走高的规模和负债,金辉集团显然需要想好别的路径。

上市便是其中之一,可A股上市多年未果,金辉集团此次决定转战港股,其实还有更多的路要走,能否成功,《每日财报》将持续关注。