出品| 每日财报

作者| 何嫱

3月23日，雅居乐（03383.HK）发布2019年全年业绩公告。报告期内，雅居乐实现销售额1179.7亿元，同比增加14.9%，再次突破人民币千亿关口；营业额602.39亿元，同比增加7.3%。预售面积891.1万平方米，同比增长11.7%；资产总额2732亿元，同比增长18.6%。

值得注意的是，在这组多项“同比增长”的数据之外，雅居乐的毛利自2015年以来出现首次下滑，显得格格不入。在《每日财报》看来，冲破千亿的雅居乐看似红火，实则正面临着增速放缓、盈利减弱和债负上升等诸多问题。

增速放缓 毛利率下滑

根据最新的财报显示，雅居乐实现营业收入602.4亿元，同比增加7.3%。然而，其毛利却同比下降25.6%至183.6亿元，毛利率也因此同比下降13.4个百分点至30.5%。

这是雅居乐自2015年以来，第一次出现毛利下滑的情况。2015年-2018年，雅居乐分别实现毛利108.1亿元、123.7亿元、206.9亿元及246.7亿元，毛利率也由25.1%上升至43.9%。

究其原因，雅居乐表示是因为海南区域受限购政策影响导致雅居乐在该区域的收入减少。

正如雅居乐多次提到的，这两年海南项目贡献的减少确实拉低了雅居乐的毛利水平。雅居乐副总裁潘智勇在业绩会上表示，“2018年是113亿，但2019年少了很多、不到40亿。整个海南毛利下跌了50-60%，这个影响还是比较大。”

另外从纵向来看，雅居乐的这两年的增速放缓较为明显。《每日财报》根据其近三年的财报进行梳理，2016年至2018年，雅居乐对应的销售额分别为528.20亿元、897.10亿元及1026.7亿元，同比增速分别为19.4%、52.4%及14.5%。

负债高企 偿债压力大

在毛利下滑增速放缓的同时，《每日财报》通过整理2016年-2019年的数据发现，雅居乐的负债率呈上升趋势。数据显示，雅居乐的资产负债率分别为66.5%、72.9%、79.1%、76.1%；雅居乐的净负债率分别为49.1%、71.4%、79.1%、82.8%。

据年报显示，截至2019年底，雅居乐负债总额高达2078.95亿元，同比增长了18.5%。其中总借贷966.7亿元，同比增加了81亿元；净借贷540亿元，同比增加了106亿元。

值得注意的是，在雅居乐2019年的财务数据中，变化较大的一个指标是永续债。年报显示，在综合资产负债表中，截至2019年12月31日，雅居乐的永久资本证券为135.67亿元，同比增加了62.8%。

据了解，2019年上半年，雅居乐发行了两笔合计7亿美元的永久资本证券，用于置换2013年发行的永久资本证券。2019年下半年的10月、11月份，雅居乐又发行合计7亿美元永久资本证券，用于若干现有债务的再融资。

如果不及时偿还永续债，后期存在利率跳升、利息大幅增加风险，并吞噬掉大量利润。与此同时，2019年雅居乐的融资利率继续攀升。据年报显示，2019年雅居乐整体的实际实际借贷利率为7.1%，较2018年的6.49%提高了0.61个百分点。

另外，截至2019年底，雅居乐手持现金426亿元，同比下降5.6%。考虑到有受限现金超过90亿元，其实手中现金及现金等价物仅有336亿元，不足以覆盖其423亿元的短期负债，偿债压力凸显。

盲目扩张 多元化困境

据公开信息显示，雅居乐集团自2016年开始布局多元化。从这种发展模式来看，雅居乐集团没有什么问题。并且这一模式还让雅居乐在2018年的业绩突破了千亿关口。

尝到了甜头的雅居乐在2019年更加积极拓储，先后在天津、威海、襄阳、郑州等城市推售产业小镇项目，全年可售货值超过2000亿元，在售项目达178个，其中，55个是全新推出的项目。

与此同时，雅居乐还通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式新增42幅地块，新增总建筑面积1090万平米，总土地金额472亿元。

然而，雅居乐集团的多元化道路有点激进。根据相关数据，截至2019年底，雅居乐的总土储为3970万平米，涉及全国75个城市，在这种快速扩张的背景下，雅居乐自然变成了“重债”。雅居乐的负债率一路从2017年的71.4%，上升到2019年的76.1%。

此外，当雅居乐仍然坚持开发旅游房地产项目时，房地产的监管也随之而来，新规给以房地产为主的旅游地产发展带来瓶颈。换个角度细观其文旅产业，也在不断考验雅居乐的现金流，一些中长期布局项目，无法短期内回流现金，往往需经历10年甚至更长的开发周期。

毫无疑问，这考验着雅居乐的资金周转能力，尤其是主业地产的造血、输血能力，从上文提到的雅居乐目前紧绷的资金链可以看出，情况不容乐观。

随着企业规模的扩大，伴随而来就是资金的周转和公司运营问题，千亿房企雅居乐也不例外，而对于未来雅居乐如何纾解上述难题，《每日财报》持续关注。