昔日的“地产航母”合生创展发展迅速,但由于走的是高速扩张的路线,公司债务在短期内不断飙升,高负债下公司的短期偿债压力巨大。

出品|每日财报

作者|何洛

 

创办于1992年的合生创展,迄今在房地产行业已经打拼了24年。作为早期粤派房企的代表之一,合生创展曾经与恒大、碧桂园、雅居乐、富力等称为“华南五虎”,王石曾评价华南五虎时期的合生创展,是中国房地产界“航空母舰”。

 

但自此以后,合生创展的销售额就一直在100亿元上下徘徊,有所停滞。2010年至2014年,合生创展的销售额分别为110.4亿元、99.44亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。

 

其中,合生创展2014年销售额53.52亿元,同比下降52.5%,创下自2004年以来的销售额最低值。同年,中国指数研究院评出的“华南五虎”则是恒大、碧桂园、雅居乐、富力和佳兆业,合生创展被剔出榜单。

 

2019年的房企销售排行中,合生创展已经排在第96位。在规模逐渐分化的房地产行业,已经成为“小鱼”的合生创展亟需做大规模,避免被“大鱼”们分食。

 

变动频繁 行政总裁来了又走

有着豪宅珠江帝景作为金字招牌的合生创展,在28年的生涯中已经迎来送往了五任行政总裁。

 

首位行政总裁谢世东,曾在恒基地产中国有限公司任职,1997年进入合生创展。任职第二年,合生创展就成功上市。2003年9月,在合生创展成为中国大陆第一家破百亿房企的前一年,谢世东辞任。

 

六年任期,谢世东成为合生创展至今任职最长的一位行政总裁,彼时,合生创展称谢世东辞职是因合约到期。不过,据媒体报道谢世东离职是因和董事局在经营思路上有分歧,甚至双方曾因股份变现等事宜产生矛盾。

 

谢世东离任之后,合生创展行政总裁一职就进入了频繁更换期。在经历了一年半的断档后,2005年4月,时任广东省省长助理的武捷思辞官下海,成为合生创展第二任行政总裁。任职期间,其为合生创展引进淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者。但不到三年,2008年年初,武捷思就以身体原因辞任了。

 

总裁“出走”让合生创展开始关注从公司内部提拔人才。同年,合生创展创始人朱孟依擢升原合生创展集团副总裁兼北方区域总裁陈长缨,担任集团行政总裁一职。

 

但好景不长,2010年初,任职不到两年,陈长缨告别了合生创展。同年3月,朱孟依新任命1994年就加入合生创展的老将——薛虎,成为合生创展新一任行政总裁。

 

可是,薛虎这位老将,同样在出任行政总裁不到两年之际,也选择了离开。至此,自2012年3月起,合生创展行政总裁一职空缺了六年,直到2018年9月,席荣贵加盟。

 

转眼时间又到了“两年”这个节点,2020年11月2日,合生创展宣布,任职近两年半的职业经理人席荣贵已辞任公司执行董事、行政总裁以及财务委员会及购股权委员会成员职务。

 

随着席荣贵请辞,合生创展再次陷入行政总裁空窗期。

 

资金承压 负债水平不断攀升

2019年,在百亿门槛徘徊15年的合生创展规模首次突破200亿元,当年度合约销售额同比上升42%至212.58亿元,在2020年,前9月合约销售额为220.13亿元,同比升32.8%。

 

2020年上半年,合生创展主要围绕一二线城市拿地,新增土地7宗,目前土储高达3170万平方米,其中,北上广深等一线城市的土储占比高达56%。在土地投资和股权投资方面的“大手笔”,直接提高了合生创展的负债规模。

合生创展近年来的负债总额情况呈现逐年攀升趋势。大幅举债之下,潜藏着企业的转型压力。《每日财报》注意到,公司负债总额超1700亿港元,较2019年末上涨31.69%。同比2019年中期约1148.8亿元,增长约48%。债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元,增长40.2%。

 

数据显示,合生创展的现金短债比为0.9,净负债率为92%,剔除预收款后的资产负债率为66.6% (人民币兑港元汇率:1.125647)。此外,合生创展近年来维持在70%上下的净负债率,也在今年中期突破新高,达到92%。根据“三条红线”指标显示,合生创展的现金短债比和净负债率已逼近红线。

 

盈利堪忧 业绩目标仅完六成

回首曾经行政总裁空窗的6年,合生创展销售额、土地储备等主要指标出现了全面倒退。合生创展业绩一落千丈,失去了往日光鲜。

 

根据《每日财报》的统计,在销售额在2012年达到了峰值的116.4亿元后,随后的四年时间内,合生创展再未有所突破,其中,在2014年更降至了53.52亿元,仅接近其2004年首次突破百亿元时的半数。2015年至2017年间,合生创展实现销售额99.87亿元、81.05亿元、92.28亿元,同比增长88%、-18.8%、13.9%,起伏不定在“百亿”以下打转。

 

2014年至2018年间,合生创展营业收入由170.45亿港元降至132.94亿元,复合年增长率-4.85%。而同时期恒大、碧桂园已经达到6000亿、甚至7000亿的销售额规模,富力、雅居乐也已然跨过千亿。

 

与此同时,在土储方面合生创展的表现也并不尽如人意。2012年末,合生创展总土地储备3324万平方米。至2018年末,这一指标已降至2922万平方米。

 

最新数据显示,2020年前9月,合生创展合约销售额220.16亿元,已超过去年全年销售额。据此,前9月合生创展仅完成全年销售额目标350亿元的62.9%。

 

今年,合生创展在土地市场异常高调,豪掷约180亿元,在北京分钟寺完成了拿地“三连环”。如今“掉队”的合生创展在冲刺规模的道路上不断提速,错过发展黄金期的“旧航母”能否重返队首,《每日财报》将持续关注。