行业市场下行，雅居乐却向阳而生。

撰文/何嫱

责编/张京

出品/每日财报

如今，政策重锤后的房地产行业已经将高周转、高杠杆的时代划断，房子逐渐回归居住属性。当激进时代被终结，接下来就只有踏实稳健地做好产品和经营，才能继续享受行业发展、精益管理带来的红利。

作为今年较早披露中期业绩的TOP30房地产开发商，雅居乐做出了表率：主业稳健推进，多元化业务全面开花。

8月18日，雅居乐集团控股有限公司（03383.HK，简称“雅居乐”，下同）发布了2021年上半年业绩报告。数据显示，今年上半年，雅居乐实现预售金额753.3亿元，同比增长36.7%，预售金额目标完成率达50.2%；营业额385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1%；股东应占利润52.9亿元，同比上升3.2%。

行业下行之际，雅居乐能有如此增长表现可谓难得。同时，这份成绩单也给了雅居乐高层更充足的信心。在业绩发布会上，雅居乐集团副总裁潘智勇直言，“公司有信心完成今年1500亿元的销售目标。”

值得注意的是，雅居乐的稳健发展也获得了多方认可。《每日财报》关注到，报告期内，穆迪和标普双双调升雅居乐评级展望至“稳定”。不仅如此，国际信用评级机构联合国际也首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级，展望评级为“稳定”，这是雅居乐首次获得境外投资级信用评级，其在国内的信用评级一直都是投资级。

手握优质土储 全年目标企稳

1500亿，是雅居乐今年的销售目标。以此计算，雅居乐目前已经完成了目标的50.2%。一般来讲，下半年才是房地产市场的销售旺季，按现有的节奏，估计雅居乐完成全年销售目标的问题不大。

上半年，从销售贡献来看，受益于“2+3+N”城市群战略在全国持续深化，雅居乐预售贡献来自逾80个城市的215个在售项目，其中新开售项目20个。按区域分布来看，华南和华东占预售面积的逾52%；按城市群来看，作为战略深耕地珠三角和长三角占预售面积的逾48%。可见，雅居乐销售业绩的持续增长受益于其在战略深耕区域的前瞻布局。

同时，上半年雅居乐继续聚焦优势区域，持续深耕粤港澳大湾区和长三角区域，提升市场占有率。同时积极开拓新兴城市，首次进入浙江省绍兴市。报告期内，雅居乐通过招拍挂、勾地及股权收购等方式，新增22个优质项目，新增预计总建筑面积为304.3万平方米。

截至2021年6月30日，雅居乐在大湾区的土地储备约为1,386万平方米，占整体土地储备的26.2%；在长三角拥有土地储备696万平方米，占整体土地储备的13.1%。随着优质土储的增厚，目前雅居乐已布局85个城市，拥有预计总建筑面积为5,295万平方米的土地储备，为集团未来高质量发展提供了重要支撑。经《每日财报》粗略计算，雅居乐现有土储足够支撑其未来至少四年的业绩。

“三道红线”绿档 债务结构优化

财务健康才是房企长期稳定发展的根本。分析房企的业绩报，必然少不了“三道红线”的比对。去年以来，通过加强财务管控，优化融资结构，雅居乐“三道红线”全面达标绿档，这也是其本次中报的最大亮点之一。

数据显示，截至6月末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率更是较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。

根据“三线四档”政策，“三道红线”达标为“绿档”的房企，有息负债年增幅最高可以达到15%的水平。这意味着其有息负债规模增长还留有充足的空间。据雅居乐管理层表示，公司将会参照“三条红线”要求，合理控制负债规模，持续优化债务结构。

此外，雅居乐的境内外融资渠道均保持畅通。在境外，发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2,850万美元（附带增额权）的信贷协议；在境内，发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。

同时，雅居乐债务结构及债务品种得到持续优化，其于2021年6月28日悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券。而在7月16日，雅居乐还成功发行3.14亿美元3.75年期可持续发展债券，票面利率为5.5%。值得注意的是，这是雅居乐发行的首笔可持续发展债券，也标志着雅居乐迈出了可持续发展金融的关键一步。

正是得益于多元融资渠道，雅居乐融资成本进一步降低。数据显示，今年上半年，其平均融资成本较去年底已降至5.96%。亿翰智库也在研报中指出，雅居乐在偿债能力方面不断改善其债务指标，已取得明显效果，未来融资成本有望进一步下降。

在现金流方面，报告期内，雅居乐录得期末现金571.6亿元，较去年底上升12.4%。并且，雅居乐拥有1,730亿元银行总授信额度，目前约有870亿未用。不言而喻，就行业当下大环境而言，“手有大量余钱”就等于蓬勃的生命线。

多元布局收获 发力城市更新

客观而言，未来房企经营稳健的动力源于两方面：其一是地产主业精细化经营，向管理要红利；二是开启多元化，如早在2015年就布局多元化的雅居乐。

如今，多年过去了，雅居乐也迎来了收获的季节。在多元化业务方面，其半年报数据显示，包括物业、环保、商业等在内的各项业务合计实现营收64.96亿元（已剔除关联业务营业额），在总收入中占比达16.8%，同比增长4.2%；实现毛利19.24亿元，较去年同期增加6.93亿元，增幅达56%，

其中，以“雅生活”表现最为抢眼，期内，“雅生活”录得营业额62.47亿元，同比上升56.1%。同时，雅生活也在持续依靠自身力量向外扩张。截至6月末，其在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。

另外，城市更新业务也逐步成为雅居乐的成长动力。截至6月末，雅居乐城市更新已签订22个合作协议，重点聚焦大湾区，并深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1,492万平方米，锁定货值预计达人民币4,522亿元。

据雅居乐方面披露，城市更新业务中标了东莞横沥镇半仙山文旅新城项目前期服务商，改造规模超1400亩，是东莞规模最大的旧改项目之一；而其太原店坡项目供地后也实现热销，截至6月末累计实现签约销售额16亿元。

总结而言，基于现有环境展望，未来房地产市场开发商集中度一定会快速提升。而作为房企TOP30之一的雅居乐，可以说其已经在行业竞争下半场中居于领先地位了。因为面对新的行业发展趋势，开发商能迅速给出高质量且可落地的决策尤为困难，重大的决断面临的可是更大的风险，试错的成本是不可估量的。回看雅居乐，其已然一手抓着财务“绿票”，另一只手握着多元化的果实奔赴远方了。