“已渡过黑暗”，只怕言之尚早。

 

文/每日财报 何嫱

 

这些年的房企年报季，旭辉控股总会因为管理层的金句频出而成为媒体所关注的焦点。面对2021年地产行业艰难的环境，其董事会主席林中将处境总结成“销售难、融资难、回款难”。

 

一直以来，旭辉控股（00884.HK）秉持“规模为王，激进扩张”的策略，凭借特色的合作模式一路高歌猛进。表面上看，公司业务整体发展态势良好。据财报显示，2021年公司营业收入突破千亿大关，同比增长50.2%；合约销售额2473亿元，同比增长7.1%；毛利207.97亿元，同比增长33.2%。

 

倚仗不错的数据表现，业绩发布会上林中表示，旭辉未来5年将穿新鞋走新路，从关注规模转变到关注效益。也会转变增长模式，从过去的高杠杆、高负债、高周转，转向高质量、高品质、高效益的发展模式。

 

但是，在谈及“远方”之前，投资者有必要看到，因合作模式所带来“增收不增利”的副作用其实一直都是旭辉控股的隐痛。并且，透过近期业绩报告，还能发现旭辉控股毛利率已连续五年下滑、销售权益比不断稀释、还债压力大等发展窘境。

 

增收不增利亦或存“明股实债”

 

就近三年的数据看，2019年到2021年旭辉控股收入分别为547.66亿、717.99亿、1078.35亿元，同比增长29.3%、31.1%、50.2%。但从归母净利润来看分别为64.37亿、80.32亿、76.13亿，出现了下滑。

 

与此同时，2021年股东权益应占核心净利润为72.84亿，比2020年减少约7.4亿元，同比减少了9.2%。

 

不仅如此，旭辉控股的毛利率也进入了下降通道，从2017年的27.09%下降到19.29%；净利润率也从19.29%下降到了11.42%。旭辉控股陷入了“增收不增利”的窘境。

有观点认为，毛利率下滑的背后是其近几年土地价格的涨幅持续超过销售均价，导致房价地价比其利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。

 

此外《每日财报》发现，旭辉控股或存在“明股实债”的情况。2017年至2021年，旭辉控股少数股东权益从95.2亿增长至634.9亿，归母股东权益仅从 247.5亿增长至419.9亿。5年间，少数股东权益增长5.7倍，归母股东权益仅增长0.7倍。

 

2017年到2021年，公司少数股东净利润从13.2亿增长至46亿，归母股东净利润从48.3亿增长至76.1亿。显然，少数股东所获的收益与其权益相比是极不相符的。

 

偿债压力不减

 

值得肯定的是，截至2021年末，旭辉控股表外负债降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿元；剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.7%、62.8%和2.6倍，进入“绿档”阵营。

 

与此同时，2021年旭辉控股现金及现金等价物467亿元，现金短债比为2.6倍，能轻松覆盖一年内到期的有息负债196.59亿元。

 

乍一看，旭辉控股的债务结构的确比较安全。但是若考虑到应付账款，其还债压力其实是比较沉重的。

 

截至2021年底，旭辉控股应付非控股权益款约92.8亿元，应付合营及联营公司款约408.2亿元，应付款及其他应付款共约683亿元。其中，2个月内需支付113.58亿元，3个月到6个月内需支付约103.8亿元，半年到1年内需支付约152.7亿元，共约370亿元。

 

所以再加上196.59亿元的有息债务，合计债务高达566.59亿元，相对于可动用的“银行结余及现金”464.6亿元，不免捉襟见肘。

 

虽然，公司高层在去年的业绩发布会上大谈未来，但是“身体却非常诚实”。《每日财报》关注到，4月1日，旭辉控股盘前在港交所公告称，公司于3月31日发行一笔2025年到期的可转债，用于补充公司流动性；发行规模约合2.5亿美元（19.57亿港币），票息6.95%，转股价格为5.53港元/股。

 

由此足见，旭辉当下已是非常缺钱了。且还有消息显示，旭辉旗下子公司也已开始拒付商票，最近新增26笔拒付，涉及金额691万元，未结清涉及1070万元。

 

再就旭辉控股销售端情况而言，去年的表现不太理想。2021年初，旭辉控股较为乐观地将销售目标定在2650亿，增速约为15%，与2020年增速基本持平。但实际上，其2021全年销售额仅为2473亿，同比增长7.1%，目标完成率93.3%。

 

今年前三个月，旭辉控股累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约为287.4亿元，同比下降约49.3%，合同销售面积约183.7万平方米，同比下降约46%，销售均价约16500元。可见，2022年旭辉控股一季度的销售状况一样不乐观。

 

在业绩会上，被问到2022年销售目标时，旭辉控股并没有给出具体的数字。但旭辉控股董事会主席林中表示，公司已经渡过了黎明前的黑暗，接下五年内将大力发展轻资产业务，使旭辉控股具备穿越周期的能力。客观而言，旭辉控股的实力我们不能小觑，但是“已渡过黑暗”，只怕言之尚早。