上市10年，融创完成了跨越式发展，展望未来将迎来更加的波澜壮阔的前景
出品|每日财报
作者|李德胜
8月26日，融创中国控股有限公司（下称“融创”，01918.HK）发布2020年中期业绩报告，上半年集团实现营收773.4亿元；核心净利润130.4亿元，同比提升3%；归母净利润109.6亿元，同比增长约6.5%。
在营收、利润多个数据指标上均实现增长的同时，上半年融创主动调整发展战略，致力于追求内生增长，优化资本结构，拓宽融资渠道，负债率与融资成本双双下降，保障了公司的高质量发展。
融创成立于2003年，2010年在香港联交所主板上市企业。2020年恰好是融创上市十周年。过去的十年里，融创实现了跨越式发展，公司市值增长14倍，为投资者带来了丰厚的回报。
今年上半年，融创已经完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五。疫情后，融创销售迅速回暖，七月单月，集团录得合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。展望下半年，融创的可售货值高达6213亿元。随着疫情影响逐步消退，融创中国有望实现进一步增长。
营收净利创新高，销售额迅速回暖
融创中国的业务具体包括物业开发、文旅城建设及运营、其他所有分部（包括物业管理、办公室楼宇租赁以及装配及装饰服务）三大部分。
2020年上半年，公司合计实现营收773.4亿元，三块业务分别贡献730.7亿元、9.8亿元和32.9亿元，分别占比94.5%、1.3%和4.2%。报告期内，公司实现的归母净利润为109.6亿元、核心净利润130.4亿元。
对比历史数据，融创中国2020年1-6月的营收、归母净利润均创下上半年历史新高。值得一提的是，融创中国截至2020年6月末的预收账款金额达到2433.8亿元，这也为公司未来收入确认并转化为利润提供保障。
报告期内，公司的毛利率为23.0%，相比去年同期小幅下降。但集团业务合并收益对应的收购物业评估增值调整使得公司期间毛利减少49.4亿元。
如剔除这一因素的影响，公司毛利率为29.3%。此外，公司的盈利能力进一步提升，净利润率达到14.2%，较去年同期增长80个基点。
销售方面，2020年前几个月在疫情影响下，房企施工、销售均受到冲击，融创中国也不例外。但随着疫情好转，融创中国的销售额自2020年3月以来逐月回暖，6月时单月销售额已经达到545.7亿元。
最新披露的7月销售数据显示，公司当月实现合同销售金额约522.5亿元，合同销售面积约372.8万平方米，同比分别增长26.97%和34.20%。1-7月累计来看，融创中国实现合同销售金额2475.2亿元，而去年同期为2553.1亿元，累计同比增速即将实现转正。
融创中国于2010年登陆港交所，今年是上市十周年，在此期间，公司市值增长14倍，为投资者带来了丰厚的回报。
十年时间里，公司实现跨越式发展，合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍、净资产增长27倍。
目前，公司已经由一家区域小型房地产开发企业发展成为全国化的大型综合企业集团，近几年销售规模稳居业内前五。
降负债不阻高增长，主动控制拿地节奏
从2017年中开始，融创的负债率逐步递降，从91.92%下降到2020年上半年的86.56%。净负债率较2019年年底大幅下降23.3个百分点。同期，公司的所有者权益较上年末增长17.4%。
由此可见，公司净负债率的下降主要自于债务净额的减少。此外，公司的债务净额与资产总额比率为20.0%，较上年末的20.5%也有所降低。
截至报告期末，公司账上现金余额约为1208.6亿元。其中，非受限制现金852.3亿元，相较2019年底的779.4亿元明显增加，主要原因为期间经营业务的现金流入净额达224.4亿元。
较为充足的现金储备降低了公司的偿债压力，也为公司未来发展提供了战略支撑。值得注意的是，融资成本也在显著改善，中报显示，融创中国今年上半年新增融资成本显著下降1.9个百分点，已连续3个季度边际递减。
在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。
据市场传言，相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。可见，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量增长的发展战略，与政策和指导方针高度一致。
降负债不阻高成长的背后是更加精准高效的土地投资，这也是融创在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。
2020年上半年，局部热门区域、城市的土地市场火热，但融创保持了自身着一份冷静与从容。以合理价格择优补充了少量土地，同比大幅下降64%，兑现了严控拿地的发展战略。
截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，将能有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。
物业价值或迎重估，“地产+”蓝图走进现实
融创创立17年来，积累了庞大的商品房资产，盘活资产的方法中，物业成为了最好的选择。物业服务的高频次消费，可持续性的增长，成为融创“一鱼多吃，价值重构”方针的重要核心资源。
今年8月初，融创中国旗下融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）已向联交所递交上市申请，同时发布招股文件，正式启动上市之旅。通过分拆，物业板块将有机会享受更高的估值且能独立融资，有利于该业务的进一步发展。
截至2020年5月31日，在管建筑面积达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%，其中86.2%位于一二线城市。
2017年至2019年期间，融创服务实现营收11.12亿元、18.42亿元和28.27亿元，年均复合增速59.5%；实现期内利润0.43亿元、0.98亿元和2.70亿元，年均复合增速150.7%。
值得注意的是，物业服务的链条可延长到居民生活服务，使得物业服务不是单一的居民物业服务，而是涵盖高端商务，文旅出行，购物体验等多重一体的服务产业链，让融创出现在生活的每一个角落。
融创在2019年初升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”，开启复合型企业集团的新篇章。
围绕这一逻辑，融创基于地产主业做出延展，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。
融创文旅在复工复产后，经营快速回归正常。4月之后，融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标均呈现逐月上升趋势。
截至8月25日数据，当月文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。
随着融创加快全国布局，以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个强大产业集群在全国多个城市快速建立起来，并获得了社会各界的高度认可。
融创构建的“地产+”业务以人为本，围绕人们对生活的美好向往展开，也符合融创对自身“中国家庭美好生活整合服务商”的定位。上市十年，融创站在了新的起点，集团构建的“地产+”战略蓝图正从理想逐渐走进现实。
上市10年，融创完成了跨越式发展。展望未来，融创将迎来更加的波澜壮阔的10年，作为崭新的开始，融创将以丰厚土储、优质产品、综合业态为依托，保持住宅板块的领先身位，打开全新发展格局，持续积蓄动能，稳健前行。
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