随着城市更新项目的逐渐落地，将带动佳兆业盈利能力进一步提升。
出品｜每日财报
作者｜李德胜
在深圳40年沧桑巨变的过程中，一些企业冲锋在前，默默为深圳建设添砖加瓦，给深圳披上了辉煌的外衣。1999年诞生于深圳的佳兆业集团控股有限公司（以下简称：佳兆业集团），就是深圳辉煌巨变的见证者与参与者。
8月27日，佳兆业集团发布的2020年中期业绩报告显示，上半年，佳兆业集团营收222.97亿元，同比增长10.9%；归母核心净利润约34.61亿元，同比大增25.7%。
在上半年新冠疫情带来的严峻挑战下，佳兆业集团积极应对，不但实现业绩逆势增长，同期销售还实现了“提质增量”，合约销售与销售面积双双增长，其中旧改项目已经成为其销售贡献的“中流砥柱”，带动佳兆业集团毛利持续增长。与此同时，净负债率实现5连降，财务结构稳中向好。
盈利能力持续提升，“提质增量”剑指千亿目标
一季度受到新冠肺炎疫情冲击，房地产行业线下销售普遍承压，佳兆业集团积极开发利用线上营销途径，陆续推出在线直播、自主销售平台—微信小程序“筑梦佳”、手机端APP“置业佳”，并联合各大知名房地产平台，通过线上线下结合及VR看房联动，全力加速去化。
通过上述一系列举措，佳兆业集团的合约销售自2月份便开始复苏，并于5月份实现单月销售同比正增长。报告期内，佳兆业集团累计实现合约销售金额人民币360.32亿元，同比增长3.90％；实现合约建筑面积211.90万平方米，同比增长8.00％。
根据克而瑞权益金额排名，公司排名第27位。从合约销售的分布看，大湾区是销售的主力，销售额占比近6成；一线及重点二线城市销售占比达9成；旧改项目贡献销售超1/3，成为集团业绩增长的一大亮点。
与此同时盈利能力持续提升，上半年佳兆业集团收入同比增长11%，达223亿元人民币；归母核心净利润同比增长25.7%，达人民币34.6亿元；受益于旧改形成的高利润型项目，上半年佳兆业毛利同比增加12%至75亿元，毛利率继续增加0.4个百分点至33.8%，处于行业较高水平。
从近五年中报数据来看，佳兆业集团的营收年均复合增长率为45.33％，毛利年均复合增长率为71.03％，在高质量增长道路上大步迈进。
确认收入方面，得益于公司销售金额的持续增长，2020年上半年集团实现物业发展营收同比增长12%达206亿元，均价同比增长14%达1.9万元/平方米。按区域及城市划分，80%的营收来自大湾区；68%的营收来自一线城市。
在27日收盘后的线上业绩说明会上，对于全年千亿元的销售目标，佳兆业集团执行董事李海鸣表示，公司一方面还会有约1200亿元的可售货值推出，这些项目主要集中在大湾区和一线城市。
另一方面，公司会加速旧改项目转化，全年计划转化项目有10个，大概有740亿元可售货值，达到历年最多。所以今年千亿的目标公司没有调整，有信心完成目标。
城市更新加速落地，湾区龙头地位不断巩固
珠三角城市土地资源稀缺，城市更新是一条必选之路。作为独具慧眼的旧改先锋，如今佳兆业的城市更新红利已体现在财报上，在上半年的销售中，旧改项目已成为集团销售贡献及提升毛利的“中流砥柱”，“造血”功能也越发突出。
目前深圳旧改的土地成本约1.4万元/平方米，相较住宅均价仍有很大利润空间。公司通过旧改获得低成本土地的优势，将确保集团利润率保持在健康水平。
在旧改储备方面，公司储备项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%都位于大湾区，其中深圳旧改面积占比27%；广州占比36%，中山占比22%。今年上半年，新拓展旧改项目20个，旧改项目总数达167个。
管理层在业绩会上透露，公司将保持每年供应80-100万平方米旧改用地规模，为地产开发提供稳定有利的发展保障。上半年佳兆业集团已转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳及广州，这些项目可售面积为70万平方米，可售货值近270亿元。
此外，预计下半年公司将有5个深圳旧改项目实现供地，将贡献90万平方米的可售面积，约476亿元的可售货值，明年第一季度还将有30个项目完成转化。旧改已成为公司在土地资源稀缺的一线城市获取项目的重要方式。
凭借多年沉淀与积累，佳兆业集团的城市更新业务已形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的专业人才团队及成熟的运作模式，形成其独有旧改“护城河”。随着城市更新项目加速落地，或将带动佳兆业集团盈利能力进一步提升。
长期以来，佳兆业集团坚持布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。
报告期内，合共获得23幅地块，新增土储权益建筑面积约为281万平方米，土地收购权益代价约222.08亿元，新增项目平均土地成本7900元／平方米。按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地占整体新增土地的74%。
截至上半年，公司总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市，大湾区占比52.2%，而大湾区城市中，深圳及广州土储占比达大湾区的41.1%。
优良的土地储备，是佳兆业集团保持业绩稳健增长的根基所在。粤港澳大湾区始终是佳兆业集团战略布局的重要区域，随着长期深耕，公司在湾区的龙头地位还将不断巩固。
净负债率5连降，财务结构稳中向好
相较于其他房企，佳兆业集团要更加重视财务层面的安全。“调结构、降负债”是成为佳兆业近年来风险控制的重中之重。报告期内，佳兆业集团的资产负债率已由2019年底的79.4%下行0.7个百分点至78.7%。
与之对应的现金及银行存款由2019年底的370亿元同比增长9%至405亿元，销售回款率也由2019年底的75%持续上行至于87%，较2019年增长12%。
尤其是佳兆业集团的净负债率由2019年底的144%进一步下行14个百分点至130%，而在2016年，这一财务指标曾录得308%，但自2016年－2020年上半年，佳兆业集团的净负债率已实现5连降。
具体到债务结构来看，2020年上半年，公司总借款余额约1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%。
1年内到期占比26%，约316亿元；长期到期债务集中在5年以内，占比71%，约867亿元；5年以上的到期债务占比3%。长短债比为2.85，较2019年的2.67上升0.18，现金短债比从上年末的1.1倍提升至1.2倍。
融资方面，报告期内，佳兆业集团分别于4月和7月发行购房尾款及供应链金融两笔资产支持专项款计划，合计人民币12.00亿元，票面利率为7.00％-7.50％。
截至报告期末，佳兆业平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20BP；境外上半年新增借款的综合成本较去年新增借款的综合成本下降290BP。
通畅的融资渠道、下滑的融资成本以及流动性充裕，使得佳兆业集团不断获得资本市场认可。报告期内获得穆迪、标准普尔及惠誉重申“B1”、“B”、“B”发行人评级，展望均为“稳定”，并于2020年7月获得中诚信国际及联合评级“AA+”的主体评级，展望为“稳定”。
佳兆业集团首席财务官吴建新表示，未来公司将会密切监控净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构，保障公司的偿债能力。尤其在净负债率方面，公司中期目标是，通过加速回款、加强运营、提升利润及引入战略投资等措施，使净负债率降至100%以内。
佳兆业集团高级顾问谭礼宁进一步指出，希望年底净负债率降至120%。“一是，在适合的时候做一些回购，我们之前也做过回购；另外，会有一些长债换一些短债；此外，我们也在海外拓展，除了发债以外，还有一些融资渠道比如说银行贷款。”
过去得益于深圳的高速发展，以及旧改项目的推动，佳兆业集团乘风破浪，大踏步向前。20年间，佳兆业集团已从最初的地产开发商成长为一艘拥有6个上市平台并涉足文体、旅游、航运、医疗等超20个产业的多业务板块协同的”大型企业航母“。
展望未来，随着湾区龙头地位的不断巩固，财务抗风险能力的持续强化，城市更新项目加速落地，带动盈利能力稳步提升，在“地产+城市更新+产业”驱动企业发展的路径指引下，佳兆业集团这艘“巨舰”将实现跨周期高质量发展，驶向远方。
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