作为城市更新的龙头企业，佳兆业的增长红利正稳步释放

 

撰文/何嫱

出品/每日财报

 

2020年地产行业受内外部因素的冲击，整体两极分化。对于优等生来说，是挑战更是一份机遇。

 

3月25日，佳兆业集团控股有限公司（以下简称：佳兆业，股票代码：1638.HK）发布2020年度业绩报告，业绩非常亮眼。

 

比如，佳兆业地产销售业绩再创新高，同比增长21%到1069亿元；净利润52.8亿元，增长26.8%；总资产突破3000亿元；净负债率持续下降，在手现金同比增长近三成；全年销售回款约80%……各项经营数据稳健增长，财务指标持续优化。

 

而漂亮成绩单地获得，与佳兆业坚定地产主业，充分依托城市更新领先优势及多元扩储综合实力离不开，这也是公司能够跨越地产周期的有力保障。

城市更新助跑，业绩增速强劲

 

根据年报，2020年公司合约销售约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。

 

根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。其中粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，发展后劲十足。

 

销售之外，佳兆业各项经营指标也保持良好上涨势头。2020年佳兆业营业收入为557.7亿元，同比增长16.1%；净利润为52.8亿元，增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159.1亿，同比增15%。

 

此外，佳兆业资产不断增厚，总资产增长14.4%，达到3099亿。核心指标保持双位数的增幅，经营业绩实现高质量增长。

 

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。在2021年发展计划中，集团董事局主席郭英成表示2021年地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%。

 

伴随着深圳城市更新新政的落地实施，集团城市更新转化再提速，预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元，为集团高质量发展提供强有力保障。

 

与此同时，佳兆业城市更新项目转化速度近年来明显提升，贡献土储价值巨大。2020年集团转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%；转化项目位于香港、深圳及广州，对应可售货值约640亿元。

 

2021年，是“十四五”规划开局之年。规划纲要明确提出要实施“城市更新行动”，今年两会也提出，2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，这是中央对提升城市发展质量的重要部署。

 

而作为城市更新的龙头企业，佳兆业的增长红利正稳步释放，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。随着这些转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。

“三道红线”由橙转黄，锚定赛道从容应对调控

 

面临强监管的政策周期，如何驾驭规模增长和安全运营的新平衡，成为房企面临的考验。而佳兆业始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位，不断拓宽公司稳健运营的护城河。

 

截至2020年12月31日，公司拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。

 

此外佳兆业坚持稳健的财务策略，严格控制有息负债规模，提升长短债比等，不断优化资本结构。相比2019年末，其净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。佳兆业在2020年也实现“三道红线”由橙转黄。

 

佳兆业首席财务官吴建新在业绩发布会上表示，按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留下缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。佳兆业会积极响应、配合国家政策要求，集团始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

 

我们注意到，促进房地产行业平稳健康发展的长效机制不断出台，土地供应“两集中”政策结合“三道红线”及房贷集中管理两项融资政策，共同构成了房地产供给侧改革的闭环，改变行业过去加杠杆扩张的竞争格局，行业转向更加有序的良性竞争。

 

在新形式下，佳兆业锚定城市更新赛道，能够更加从容的面对市场竞争，走稳每一步成长道路。城市更新转化土储有效降低了佳兆业对招拍挂市场的依赖度程度，受集中供地政策影响相对更小；更低的土地成本也有助于公司降低负债水平，以尽快调节各项财务数据达标“三道红线”。

 

值得注意的是，佳兆业还持续深化资本运作，推进多层次资本市场健康发展。集团创新融资方式，积极利用境内、境外两个市场，搭建多元融资架构。

 

2020年境内获得ABS的额度106亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元，以持续推动集团的健康发展。

 

基于公司良好的运营情况及稳健的财务基础，佳兆业获得了境内外权威评级机构认可，穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级，展望“稳定”；同时，在境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予公司AA+评级，展望“稳定”。

深耕粤港澳大湾区，充足资源推高质量发展

 

1999年，佳兆业自深圳起家，彼时的中国房地产还处于野蛮生长期，刚一进入这个市场的佳兆业，却反其道行之，用深耕细作的打法，扎进了深圳布吉片区。逐步实现粤港澳大湾区及全国化布局，2016-2020年权益销售额复合增速38%。

 

2020年在疫情影响之下，佳兆业的销售仍旧跨越千亿门槛，达1069亿元，同比增长21.3%，顺利完成全年目标。佳兆业的销售增长主要得益于对粤港澳大湾区及核心一二线城市的深度开拓。其中，以销售金额划分，2017年以来粤港澳大湾区占比达50%以上，一二线城市占比达90%及以上。

 

值得注意的是，从维持货值及体量角度出发，结合区域产业、人口及政策导向等因素，预计粤港澳大湾区等主要城市圈将成为房企中长期资源争夺主战场。报告期内，佳兆业继续深化于一线及重点二线城市的布局，在全国范围共获得47幅地块，其中，粤港澳大湾区新增土地占整体新增土地的63%。充足货量保障未来销售增长。

 

截至2020年底，佳兆业在全国51个城市共拥有217个房地产项目，土地储备达约2880万平方米；其中粤港澳大湾区土地储备占整体土地储备的55%。而粤港澳大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业深耕的重点市场，其土地储备占比达粤港澳大湾区市场的36%。

 

“对房地产企业来说年年保持增长是很大的挑战，佳兆业会在利润和规模合理增长的情况下继续坚持有质量的增长，今年销售货值约2000亿元，若按照60％～65%的去化就可实现1300亿元销售。”佳兆业集团董事局主席郭英成说道。

 

展望未来，佳兆业深度布局粤港澳大湾区，有充足的土储支撑货量供应；同时作为城市更行的先行者，旧改储备以及运营经验丰富，可以充分受益相关政策的推动。在后续旧改项目转化提速的背景下，佳兆业业绩将更上一步。