​无风不起浪。

文/每日财报 何嫱

 

新年伊始，“河南地王”建业集团大幅裁员60%的传闻闹得沸沸扬扬。虽然建业方面紧急辟谣称，该消息严重不实，“本着留住人才、对社会负责、对员工负责的原则，涉及人员未来也以内部分流为主”。

 

但是，正所谓“无风不起浪”。在刚刚过去的2021年，受汛情和疫情的双重影响，其地产业务上市公司——建业地产（00832.HK）的销售和回款明显下滑，公司正面临资金链严峻考验。

 

就建业地产当下的处境而言，如果不进行人员缩表和瘦身选择，在房地产行业生死大考的格局下，恐怕难以存续。并且接下来，即便建业地产能够处理好还债压力，也确实有必要深思在当下市场并未回暖的格局下如何生存。

大调整难免“伤筋动骨”

2月7日，建业集团发布内部通告，宣布集团将从五级管理调整为三级管理，同时原有业务集团总部撤销，五大总部合一，还任命了新的高管。随后几天，建业集团大幅裁员的消息才传出，并持续发酵。

 

对于此次组织架构的调整，建业集团在2月14日紧急召开了发布会，董事长胡葆森表示，“组织架构调整的想法并不是一时心血来潮，也不是一时冲动，应该说是酝酿了大约有半年时间，而且不断地在细化方案。”

 

具体来看，在此次组织架构调整中，建业地产将原先的“集团－业务集团－大区－城市公司－项目”五级管理机制调整为“集团－城市公司/专业公司－项目公司”三级管理。也就是说，建业集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理。调整后的城市公司对项目公司实施直接管理。

 

同时，建业集团将撤销原有的五大业务集团总部，把建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部。合并后的集团总部设置九个业务中心，包括协同指挥中心、投资发展中心、产品研建中心、客户服务与营销中心、资金财务中心、资产与资本市场中心、品牌文化中心、综合管理中心、审计监察中心。

 

此前网传的一份文件中显示，建业九大业务中心共设置32个部门、26个组，拟申请408-412个编制，较原有在岗人数1063人，优化编制数量651个，优化比例61.2%。

 

建业方面虽然辟谣了大规模的裁员，但是改革也避免不了带来大面积的人员变动。据了解，建业集团总部人员涉及约1000人，此次组织架构调整后将有一半以上人员回到一线。

“黑铁时代”换帅降薪

胡葆森一手打造的建业系共有四大上市平台，分别为专注地产开发的建业地产、专注物业领域的建业新生活（09983.HK）、专注于代建业务的中原建业（09982.HK）及专注于装配式建筑的筑友智造（00726.HK）。此次，建业集团进行组织架构调整的同时，也更换了其中三家上市公司的首席执行官。

 

2月14日，建业地产对外发布公告称，杨明耀接替王俊获委任为建业地产首席执行官，自公告日期起生效。建业地产和建业新生活的原CEO王俊辞任，仍继续担任建业地产、建业新生活的执行董事，杨明耀接任建业地产CEO，史书山接任建业新生活CEO；建业集团旗下代建公司中原建业宣布马晓腾将获委任为新CEO。

 

胡葆森在媒体恳谈会上表示，现在整个行业的毛利润已由高峰时期的35%下降到了20%以下，净利润更已经是个位数，建业自身管理层级过多。后续，建业集团要做好三个字“少、小、好”，可能会出让部分资产、股权，聚焦利润率。

 

较为值得注意的是，与前两任CEO相比，杨明耀薪酬近乎折半。公告显示，杨明耀年薪为200万元，同时将获330万份购股权。

 

而此前，袁旭俊于2017年3月出任建业地产CEO时，年薪约为300万元。王俊上任CEO时，薪资延续其任执行董事时的薪酬水平，即年薪500万港元（约合人民币410万元），并且在加入建业地产时，王俊还获得了2700万购股权。

 

有关袁旭俊、王俊的薪资，建业地产曾表示根据其“经验、职责、工作量及投放于本公司的时间而厘定”。

 

《每日财报》认为，有关地产人的薪酬趋势，万科董事会主席郁亮的发言或可当做重要的风向标。

 

在万科2022年年会上，郁亮称，地产行业已经到了黑铁时代，发展到今天已经没有出价能力，无法给出超过别人的金钱激励，只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。

短债压力大

回顾建业地产的发展路径，2016年到2019年，短短几年时间，建业地产年销售额就由200亿元猛增到1000亿元。2020年，建业地产也维持在千亿以上的规模。但在2021年，一场水灾对建业地产造成了不可磨灭的影响。

 

在2021年9月流出的一份建业集团向河南省政府发出的求救信中，建业集团初步估算，因汛情、疫情影响，该集团总损失超过50亿元，正在制定应对预案，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。

 

受河南洪灾影响，建业地产已将其2021年合约销售目标由原定的800亿元下调至700亿元。从建业地产的2021年成绩单看出，2021年建业地产实现销售额601亿元，同比下降12%，未完成降低后的700亿元的年度目标。

 

2021年10月28日，建业地产发布公告称，已将人民币30亿元资金汇出至其离岸银行账户，用作偿付2021年11月到期美元债。几天之后的11月2日，建业地产再度发布公告，已将2021年11月票据的到期未偿还本金及应计利息资金汇出至受托人。

 

但是从其财报来看，建业地产的流动性并不乐观。数据显示，截至2021年上半年，建业地产账上的现金及现金等价物有108.7亿元，较2020年底规模减少一半以上。

 

在短期借款方面，建业地产有85.26亿元要还；而其应付账款及票据，截至去年上半年达335亿元之巨。事实上，从去年开始，建业地产商票逾期不予兑付的消息就层出不穷。截至今年1月20日，建业方面拒付商票笔数达到956笔。由此看来，建业地产账上现金早已无法覆盖短期债务。

 

至此，建业地产的现金流压力不言而喻。截至2021年中期，建业地产净负债率92.6%，剔除预收款后的资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.9，踩中一道红线，归为“黄档”。

 

综上可以看到，建业集团接下来的发展可能会面临一些挑战。因为一方面，由于组织架构及人员进行了大幅度的调整，企业需要一段时间适应，短期内在经营进程上仍略显疲态。另一方面，房地产市场仍处恢复期，地产板块短期内出现大幅改观的可能性较小。至于胡葆森又将如何完善落地“做少、做小、做好、做精、做新、做快”的发展思路，《每日财报》将持续关注。