​无风不起浪。

文/每日财报 何嫱

 

新年伊始,“河南地王”建业集团大幅裁员60%的传闻闹得沸沸扬扬。虽然建业方面紧急辟谣称,该消息严重不实,“本着留住人才、对社会负责、对员工负责的原则,涉及人员未来也以内部分流为主”。

 

但是,正所谓“无风不起浪”。在刚刚过去的2021年,受汛情和疫情的双重影响,其地产业务上市公司——建业地产(00832.HK)的销售和回款明显下滑,公司正面临资金链严峻考验。

 

就建业地产当下的处境而言,如果不进行人员缩表和瘦身选择,在房地产行业生死大考的格局下,恐怕难以存续。并且接下来,即便建业地产能够处理好还债压力,也确实有必要深思在当下市场并未回暖的格局下如何生存。

大调整难免“伤筋动骨”

2月7日,建业集团发布内部通告,宣布集团将从五级管理调整为三级管理,同时原有业务集团总部撤销,五大总部合一,还任命了新的高管。随后几天,建业集团大幅裁员的消息才传出,并持续发酵。

 

对于此次组织架构的调整,建业集团在2月14日紧急召开了发布会,董事长胡葆森表示,“组织架构调整的想法并不是一时心血来潮,也不是一时冲动,应该说是酝酿了大约有半年时间,而且不断地在细化方案。”

 

具体来看,在此次组织架构调整中,建业地产将原先的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理机制调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理。也就是说,建业集团将撤销所有大区层级,设立新的城市公司和专业公司,由集团直接管理。调整后的城市公司对项目公司实施直接管理。

 

同时,建业集团将撤销原有的五大业务集团总部,把建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部。合并后的集团总部设置九个业务中心,包括协同指挥中心、投资发展中心、产品研建中心、客户服务与营销中心、资金财务中心、资产与资本市场中心、品牌文化中心、综合管理中心、审计监察中心。

 

此前网传的一份文件中显示,建业九大业务中心共设置32个部门、26个组,拟申请408-412个编制,较原有在岗人数1063人,优化编制数量651个,优化比例61.2%。

 

建业方面虽然辟谣了大规模的裁员,但是改革也避免不了带来大面积的人员变动。据了解,建业集团总部人员涉及约1000人,此次组织架构调整后将有一半以上人员回到一线。

“黑铁时代”换帅降薪

胡葆森一手打造的建业系共有四大上市平台,分别为专注地产开发的建业地产、专注物业领域的建业新生活(09983.HK)、专注于代建业务的中原建业(09982.HK)及专注于装配式建筑的筑友智造(00726.HK)。此次,建业集团进行组织架构调整的同时,也更换了其中三家上市公司的首席执行官。

 

2月14日,建业地产对外发布公告称,杨明耀接替王俊获委任为建业地产首席执行官,自公告日期起生效。建业地产和建业新生活的原CEO王俊辞任,仍继续担任建业地产、建业新生活的执行董事,杨明耀接任建业地产CEO,史书山接任建业新生活CEO;建业集团旗下代建公司中原建业宣布马晓腾将获委任为新CEO。

 

胡葆森在媒体恳谈会上表示,现在整个行业的毛利润已由高峰时期的35%下降到了20%以下,净利润更已经是个位数,建业自身管理层级过多。后续,建业集团要做好三个字“少、小、好”,可能会出让部分资产、股权,聚焦利润率。

 

较为值得注意的是,与前两任CEO相比,杨明耀薪酬近乎折半。公告显示,杨明耀年薪为200万元,同时将获330万份购股权。

 

而此前,袁旭俊于2017年3月出任建业地产CEO时,年薪约为300万元。王俊上任CEO时,薪资延续其任执行董事时的薪酬水平,即年薪500万港元(约合人民币410万元),并且在加入建业地产时,王俊还获得了2700万购股权。

 

有关袁旭俊、王俊的薪资,建业地产曾表示根据其“经验、职责、工作量及投放于本公司的时间而厘定”。

 

《每日财报》认为,有关地产人的薪酬趋势,万科董事会主席郁亮的发言或可当做重要的风向标。

 

在万科2022年年会上,郁亮称,地产行业已经到了黑铁时代,发展到今天已经没有出价能力,无法给出超过别人的金钱激励,只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。

短债压力大

回顾建业地产的发展路径,2016年到2019年,短短几年时间,建业地产年销售额就由200亿元猛增到1000亿元。2020年,建业地产也维持在千亿以上的规模。但在2021年,一场水灾对建业地产造成了不可磨灭的影响。

 

在2021年9月流出的一份建业集团向河南省政府发出的求救信中,建业集团初步估算,因汛情、疫情影响,该集团总损失超过50亿元,正在制定应对预案,采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。

 

受河南洪灾影响,建业地产已将其2021年合约销售目标由原定的800亿元下调至700亿元。从建业地产的2021年成绩单看出,2021年建业地产实现销售额601亿元,同比下降12%,未完成降低后的700亿元的年度目标。

 

2021年10月28日,建业地产发布公告称,已将人民币30亿元资金汇出至其离岸银行账户,用作偿付2021年11月到期美元债。几天之后的11月2日,建业地产再度发布公告,已将2021年11月票据的到期未偿还本金及应计利息资金汇出至受托人。

 

但是从其财报来看,建业地产的流动性并不乐观。数据显示,截至2021年上半年,建业地产账上的现金及现金等价物有108.7亿元,较2020年底规模减少一半以上。

 

在短期借款方面,建业地产有85.26亿元要还;而其应付账款及票据,截至去年上半年达335亿元之巨。事实上,从去年开始,建业地产商票逾期不予兑付的消息就层出不穷。截至今年1月20日,建业方面拒付商票笔数达到956笔。由此看来,建业地产账上现金早已无法覆盖短期债务。

 

至此,建业地产的现金流压力不言而喻。截至2021年中期,建业地产净负债率92.6%,剔除预收款后的资产负债率为87.2%,非受限现金短债比为1.9,踩中一道红线,归为“黄档”。

 

综上可以看到,建业集团接下来的发展可能会面临一些挑战。因为一方面,由于组织架构及人员进行了大幅度的调整,企业需要一段时间适应,短期内在经营进程上仍略显疲态。另一方面,房地产市场仍处恢复期,地产板块短期内出现大幅改观的可能性较小。至于胡葆森又将如何完善落地“做少、做小、做好、做精、做新、做快”的发展思路,《每日财报》将持续关注。