自“三道红线”诞生后,行业内政策频出,给所有地产企业带来了“组合拳”式的经营压力。逐渐地,地产企业不得已需要面对利润空间下降、行业分化加剧等情况。再往后,部分企业暴雷、部分企业退场,还有的被整合,由此外界才意识到,行业已开始回归理性,大家都在努力适应新的发展模式。
今年行业有所回暖,先是中央经济工作会上“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”的表态,再到3月16日国家金融委专题会议后,财政部、证监会、银保监会、央行、外汇局相继表明推迟房地产税、促进房地产市场健康稳定发展,行业信心得以修复。
但尽管如此,分化已将房企梯队推向割裂。在眼下这个节点,对于房地产未来的发展,没几家房企再敢大谈“诗和远方”。人心惶惶之际,业内外也都在思考:到底什么样的房企,能走得更远?
透过去年第七次全国人口普查数据,结论是人口红利已基本结束。因为我国60岁及以上人口占比为18.7%,而14岁以下人口的占比仅上升1.35%。
基于供需关系就可得知,地产市场的规模不会再野蛮增长。换而言之,行业已从共同做大蛋糕的增量阶段,进入争抢市场的存量阶段。而与之伴随的,必然会是市场集中度的持续提高。
届时,行业内的机会也将愈发稀缺并伴随着容错率的降低。于房企而言,很可能拿错一块土地就意味着“葬身”,所以房企必需避开“机会主义”,拥抱“长期主义”。
“长期主义”有利于对抗不确定性,帮助企业穿越周期。具体到房企的行为上,就意味着要突出“开发与运营服务并重”、聚焦产品力打造、围绕客户的需求丰富自身的产品线等诸多方面。
例如,从单业态到复杂多业态的城市综合体、产城开发,再到城市运营,都可能会纳入房企的业务范围。
此外,部分房企还设立了独立的商业板块,像以万达、华润、龙湖集团为代表的头部房企基于近年来积累的成熟商业经验,加大了在轻资产商业模式的投入,加快向行业输出商业运营管理经验。
聚焦头部民营房企龙湖集团,2018年其提出“空间即服务”战略,此后经营业务步调不断加快。同时,对于长期主义的坚守更为严格。其近年始终强调“生意逻辑”:不放过市场机会,亦不盲目追求规模,保持回报率、现金流持续健康稳定。
2021年全年,龙湖集团合同销售金额2900.9亿元,同比增长7.2%,且回款率维持在90%以上的高位。销售面积及金额均创历史新高。归属于股东的核心净利润224.4亿元,同比增长20.1%,兑现承诺。
龙湖全年在售主力项目达到263个,其中54个为全新项目,171个项目将推出新一期新业态产品,产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求,并践行差异化战略,根据不同区域不同客户的需求,精准规划产品和业态配置,力求在波动市场中把握机会。
此外,2021年龙湖共获取122幅新地,权益地价868亿元人民币,坚定深耕战略区域与城市,踏稳节奏、保持合理利润率,为后续持续投资打好基础,也为规模与利润增长增添动能。
可以说,龙湖所秉持的“长期主义”,不盲目追求规模与排名;坚持以“空间即服务”战略为指引,始终以客户需求为目标,既坚守主业又洞见变革,通过不断地迭代与升级,完善全链条专业能力、提升运营效率。
不得不承认,长期的财务自律和现金流充沛,是房企掌握主动权的核心因素,时刻保持审慎的财务管理,也是抵抗周期风险的根本。2021年,“稳健”依然是如万科、碧桂园、龙湖集团等头部企业财务的重要标签之一。
例如公认的稳健房企万科连续20年净负债率低于40%;龙头碧桂园也能审时度势迅速降低负债,净负债率也是连续多年低于70%。
再以龙湖为例,截至去年底,其净负债率进一步下降至46.7%,现金短债比为6.11倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88)。更值得一提的是,龙湖集团已连续6年保持“三道红线”的绿档水平。
而对于龙湖去年回款率维持在90%以上的高位,也意味着经营性活动可持续为公司带来健康稳定的现金,这正是龙湖集团穿越行业周期的“压舱石”和“定心丸”。
截至2022年3月28日,龙湖集团市值为2296亿元,动态市盈率为12.84倍,位列民营房企第一名。同时,基于龙湖集团稳定的财务表现和较低的融资成本,继续获得了信用评级机构的认可,惠誉、穆迪、标普均分别对其保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。
另一方面,房企稳健的背后,亦来自于战略的确定性与可增长性。
去年7月,龙湖宣布新成立地产航道集团,与此前的商业投资、租赁住房、空间服务、房屋租售、房屋装修航道并列。这意味着,龙湖的地产航道经营灵活性、战略聚焦度大大提升。
要知道,地产航道是龙湖的基本盘,是巩固眼前的基础,通过新的组织架构,龙湖正在将经营业务发展成地产之外的另一引擎,用以图谋未来。至此,历经29年的发展,龙湖集团业务已经涵盖上述六大主航道业务,并积极试水创新领域。
六大主航道构成“一个龙湖”生态体系的核心成员,以多元化、高质量的产品与服务,在不同空间为庞大的客户群体提供服务,实现不同业务之间的高效协同,突破物理与时间、空间的界限,形成正向循环。
多维航道在“一个龙湖”生态体系内,相互凝聚、协同并释放出更大的发展效能,业务围栏持续拓宽,业务生态不断丰富,从而在满足人民群众美好生活的过程中产生更大的价值。
总结并分析在地产行业逆周期下龙湖集团的破局要点,大致能提炼出三个方面的独到做法,分别是:信奉长期主义理念、保持安全的财务盘面和落实并发展好确定性战略。
事实上,不光是龙湖集团,业内较为优秀的几家房企都有如此风格。至此,也就能够得出“在行业真正退潮之后,到底什么样的房企才能走得更远”的答案了。
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