房地产企业要做轻资产管理，首先要发现和挖掘优势，即要发挥品牌优势和运作能力的优势

出品|每日财报

作者|何嫱

1月13日，万达集团宣布万达商管已于2019年底完成了房地产业务剥离。万达商管剩余房地产业务全部交于万达地产集团负责，至此，万达商管成为真正的商业运营管理企业。

伴随着万达商管剥离地产业务，公司高层也进行了变动。

《每日财报》注意到，继年初齐界升任万达集团总裁后，万达商管集团副总裁梁飞建、万达商管集团高级总裁助理兼规划中心总经理黄驾宙、万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐均离职，随后公司三名高管韩扬、陈洪涛、章培玉分别接棒了梁飞建、黄驾宙、王锐。

面对剥离地产、人事大换血，市场不禁猜测万达商管要开展一番大动作，即王健林正在为A股上市做准备。

众所周知，2016年8月，在港交所上市不足两年的万达商业（万达商管前身）因为估值太低的原因便开启了私有化进程，谋求回A股上市，以获取更高估值。2018年，万达引进腾讯、苏宁、京东、融创4家投资，入股万达商业，同时更名万达商管。根据对赌协议，万达商管必须在2023年前之前实现上市，目前随着最大障碍——地产业务的剥离，距离A股上市越来越近。

“轻资产”化战略部署成果显著

这几年，房地产轻资产化越来越流行，其中的代建、小股操盘、物业管理、基金和资产证券化更是“热搜”单词。

万达也于2017年初宣布全面实施“轻资产”战略。所谓“轻资产”，即万达不出项目投资资金，只输出品牌和负责设计、建设与运营，并分得收益。3年来万达“轻资产”战略取得显著成效。

根据统计，2019年经过跑马圈地，万达商管已经进入300店时代。截至目前，万达旗下开业的万达广场已经达到323个。按照万达商管的计划，未来要持续提高开业轻资产项目的数量和占比，预计每年开业50个万达广场，新开业万达广场预计70%左右为轻资产。

《每日财报》注意到，2019年万达商管集团实现收入434.8亿元，完成目标100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%；其中，轻资产租金收入同比增长43.9%；万达广场出租率99.9%；租金收缴率100%。

从现有的财报水平来看，万达商管可以说是万达的核心产业和核心现金流。

同时，万达商管有息负债呈下降趋势。截至2019年6月30日，公司有息负债规模为1922.67亿元，其中短期借款10.65亿元、一年内到期的非流动负债（有息部分）350.98亿元、长期借款906.28亿元、应付债券654.77亿元 。

具体项目方面，除了万达广场，万达近3年开业的酒店为“轻资产”项目；万达宣布的文旅项目中，除2个项目外，也都是“轻资产”项目；万达体育在中国落地的赛事，也均为“轻资产”项目。可见万达品牌经营已经形成一定的竞争力。

“轻资产”模式是否会影响地产行业

目前融资端收紧，土地价格高企，持有型的物业越来越多，许多房地产公司的资金压力很大，从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，成为很多地产公司开始采取的道路之一。

品牌开发企业只需负责品牌、（甚至）选址、设计建造、协助融资、和运营等，避免了土地竞争和政策收紧的不利影响，并能够坐享品牌、管理服务输入的收益。总结一句就是：用有限的投入，获取最大收益。

万达是“由重转轻”的典型例子，它的模式是，在投资建设万达广场的项目中，全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，租金收益万达与投资方按一定比例分成，但资方不以“资本名义”来干预经营。

许多标杆地产开发商，都已铺路轻资产：万科、绿城、保利、红星美凯龙、金地、亿达、远洋、泛海、沿海、朗诗、建业、龙湖、世茂、星河地产等在内的企业都相继提出了轻资产战略转型。

目前国内，尚未有房企做纯轻资产，多数都是采用“轻重结合”的形式。如华润置业、中粮大悦城、新城控股，只是轻重的比率各有不同。新城控股还是以重资产模式为主，华润置业在一线和二线核心城市以重资产为主，三四线尝试轻资产输出品牌和管理。

对许多中小房企来说，和规模房企合作搞代建也越来越普遍。这些规模房地产企业，在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟经验，可为中小房企（委托方）提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

与政府代建相似，委托方提供土地和全部或部分的资金，由受托方全权负责后续的项目开发、运营和管理，绿城就有许多代建项目是这种模式。

还有一种情况，项目委托方拿地之后面临一定的开发资金短缺，代建方在看好项目发展前景的基础上，引荐金融资本加入项目股权、夹层或者债权。找到合适的项目后，房企负责开发及管理，后期与投资方共享收益。

综上所诉，房地产企业要做轻资产管理，首先要发现和挖掘优势，即要发挥品牌优势和运作能力的优势。万科模式、保利模式、万达模式等都可以成为国内许多企业的标杆，但每家企业需要结合自己的优势、特点和战略等。发挥自己的优势才能真正在这场轻资产转型中站立足下去。

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